cy01 发表于 2010-5-23 11:05:10

合浦楼盘的价格问题

我简单地算下房产的成本及利润，只是个人看法，给大家参考。
现在合浦比较贵的土地是一百万/亩到户，假如一个开发商买了十亩用了1000万，全部用来建7层的楼房，那么开发商所需要的成本是，10亩*666.7=6666.7平方米*0.7（减去30%的绿化）=4666.69平方*7层=32666.83平方*600元（清水房的成本价）=19600098元      开发商的成本：购地款（1000万）+建设款（1960万）+税费人情费雇员物业绿化等配套估计500万=3460万元   开发商可有32666平方商品房可卖，假如卖2500元/平方米的话，可卖8100万，利润=8100万元—3460万元=4640万元    成本价为1059元/ 平方米，还不包括高利润的商铺买卖。你说合浦的房价新政下还有没有的降价空间？各位。

什么东西 发表于 2010-5-23 11:59:15

其实这些算不算大家都知道房地产是个超暴利润的行业

如果照你这样算我们也这么算的话我估计世界上也没人会买房子了

不强买也不强卖

搬铲佬1 发表于 2010-5-23 13:15:44

无聊，来帮你顶顶贴。如果自己买块地也做开发商（自己开发给自己），那不是很少钱就搞掂？

小生 发表于 2010-5-23 18:11:59

这四千多W不是房产商一个人得的。

512119 发表于 2010-5-24 15:44:48

房产商还有人工，广告。。。。开支
还有一笔大的是给**人的呢。到自己口袋有多少呢？试想一下如果3460万元投入全部是现金的话。投入2--3年只有2千W的利润的话值吗？

a133 发表于 2010-5-24 16:28:42

路过看看不想讨论这个话题有钱就买没钱就不买

cy01 发表于 2010-5-24 19:53:24

回复 5# 512119 的帖子

没有2-3年，一年之内预售预定，按揭后银行支付贷款给开发商，房贷本息由业主买单。

小琼 发表于 2010-5-25 17:19:49

我们先不说你漏了多少项成本没算，比如说契税3%、营业税附加（5.65%）和报建费，当然还有大市政配套费（约110元/平米）。就按你上面所算的成本及利润算一下房开商真正能拿到的利润：
      清盘时要交土地增值税：利润比率=4640/3460*100%=134.1%；按国家税务总局的要求，增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
      则可计算应纳土地增值税：4640*50%-3460*15%=1801万元。
      最后纳企业所得税：（4640-1801）*25%=709.75万元
      房开实际得到利润=4640-1801-709.75=2129.25万元
      假设该房地产公司为一个人所有，那么如果公司将这笔利润分给该老板，那么该老板还应按分红收入的20%纳个人所得税，即2129.25*20%=425.85
       实际该老板收入为=2129.25-425.85=1703.4
       大家看看,其中有1801+709.75+425.85=2936.6万元是落入了谁的手中?
       楼主上面错的离谱的是：32666平方米的商品房，土地面积只有10亩，那么容积率就应在5左右，能做5左右的容积率又怎么能做30%的绿地率？除非通过外立面去做。容积率为5至少得是高层，将在25层左右，600元/平方米的造价，怎么能做得下来？实际按你这么算，容积率应在3左右，也就是说可售面积为20000平方米。那么收入只能是20000*2500=5000万元，那么你上面的利润就要大减下来了。
      不好意思，有错的地方请见笑。

[ 本帖最后由 小琼 于 2010-5-25 17:31 编辑 ]

我为卿狂 发表于 2010-5-26 13:45:37

楼上的是高手。

合浦廉州街 发表于 2010-5-27 12:51:00

楼上的是房产商的托才对
页: [1]
查看完整版本: 合浦楼盘的价格问题