如果取消公摊面积，对于房价有何影响？早买房的人能得到退赔吗？
高房价背景下，买房变得越来越困难。很多家庭掏空积蓄，一辈子或许只能买到一套房子。但是比买到高价房更让购房者闹心的是，实际使用面积与房产证上的登记面积却相差很大。举例来说，如果你买了100平米的房子，实际使用面积可能只有70～75平米，而那部分“缩水”了的面积，就是所谓的公摊面积；同时也相当于，你至少有四分之一的购房款，被花在了公摊这块“空地”上。公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：消防通道、公共门厅、电梯井、管道井、楼梯间、过道、地下室、值班警卫室等。公摊面积据说最早是由香港地区的商人李嘉诚发明并随后传入内地的。而香港早在2013年1月1日起就取消了新房和二手房的公摊面积，但是国内的绝大多数城市却沿用至今。而纵观世界其他各国，房屋销售也全部按照套内面积来计算。https://p3-tt.byteimg.com/origin/pgc-image/e4f56e9ace604f1dbd3438ca116c88d8?from=pc重庆市最早于2002年便明确商品房现售和预售，应以套内建筑面积作为计价依据，并规定商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。公摊面积之所以备受大众诟病，主要是受到建筑形态、楼层设计、配置设施等因素的影响，得房率比例差异较大。也就是说，不同楼栋或同一楼栋的不同房型，其公摊面积都是不是一样的。这就让购房者无从掌握自己买来的房子，其真实的公摊面积是多少，只能由开发商说了算。通常情况下，不带电梯的多层住宅，公摊面积在10%～15%之间，别墅的公摊面积在0～8%之间，但是高层住宅公摊面积的“水分”却很大，比如有的房子公摊面积为20%，有的则为30%，如果公共停车位或绿地等分走的面积较大，有的房子公摊面积甚至超过了50%。https://p6-tt.byteimg.com/origin/pgc-image/21b31f028c424ce095f115e0347a1619?from=pc
正是由于高层住宅的公摊面积没有统一的规范，划分的范围越来越多，占建筑面积的比例也越来越大，让公摊面积逐渐“变了味”，严重影响了许多购房者的居住体验。一些黑心开发商利用购房者对公摊面积涵盖内容的不了解，以及个人在技术测算方面存在的缺陷，刻意隐瞒和欺骗购房者，从中赚取不透明的利润。而在房价高企的当下，购房者在不知情的情况下，就要为“灰色”部分的公摊面积买单，少则数万，多则数十万不等。另外在物业、取暖费收取，以及房屋装修时都要按照建筑面积去缴纳相关的费用，花了很多的冤枉钱。因此购房者呼吁开发商取消住房公摊面积，按照套内面积销售的呼声持续不断。正是基于民众的强烈“反感”和呼吁，也引起了官方的高度关注。为回应民众诉求，其实早在2019年的时候，住建部公布的《住宅项目规范（征求意见稿）》中，就明确表示“住宅交易应按照套内面积来计算”，正面表达了对我国住房公摊面积的关切。https://p6-tt.byteimg.com/origin/pgc-image/93888e2a03c74815b90c78ef2b803eb1?from=pc
不过这仅仅是一份带有建议性质的征求意见稿而已，并不是具有法律性质的规范性文件，对于取消公摊面积的正式文件或法规，目前还没有出台。那么如何解决公摊面积给购房者带来的“伤害”呢？目前网上有各种讨论，比如有人建议将公共部分的建筑物产权转让给物业公司，由物业公司负责经营管理。其实这样是不可行的：一是绝大多数的物业公司根本就没有那么大的资金实力，去接手小区的公共设施及公摊部分的建筑；即便有实力接管，由于运营成本的大幅增加，估计也会通过提高收费标准的方式，把这部分的管理成本分摊到全体业主头上。https://p1-tt.byteimg.com/origin/pgc-image/67f3337ccf614e8f9bf355fb852e9022?from=pc
二是物业公司的流动性很强，如果接手了某个小区的公共建筑设施，就相当于把公司的长期运营与单一的小区捆绑在了一起，显然没有哪个公司愿意这么干。而且一旦业主对物业公司的服务不满意，业主委员会也很难随随便便就把物业公司给“赶走”。三是一旦老的物业公司转移走，而新的物业公司又拿不出钱来接手该小区的公共建筑，甚至连个像样的办公场所都没有，就无法对小区进行正常管理，小区的日常生活就要陷入瘫痪。其次，有人建议由国家出台相应政策，全面取消住房公摊面积，按照套内面积进行销售（也就是变相的让开发商来掏这部分的钱），其实这个想法是否可行暂且不论，但是想要达到降房价的目的是不可能的：https://p6-tt.byteimg.com/origin/pgc-image/ecba8991c3354ef095864f4b6c3d1b78?from=pc
一是开发商造房子都是有成本核算的，目前即便是头部房企的纯利润也就在10%～15%之间，而一个小区公共建筑设施的建设成本，往往达到数十亿、数百亿，真要是在房价不涨的前提下，让所有的开发商“自掏腰包”，可能绝大多数的房企都承担不起，一旦大部分的房企退出市场，市场上的房子供应量减少，还会导致房价大幅上涨。二是公摊面积并不是开发商随意划定的，它是根据住建部的规定，按照一定的计算公式得出来的。比如：公摊面积=住房套内建筑面积✖️公摊系数；公摊系数=公摊面积➗套内建筑面积。举例说明。假如有一栋楼共计30层，每一层的建筑面积是500平，那么总建筑面积就是15000平。再如果每一层的套内面积之和是400平，30层之和就是12000平。那么公摊面积就=15000➖12000=3000平。公摊系数=3000➗12000=0.25%。想要知道自家房子的公摊面积，可用套内建筑面积乘以公摊系数。因此公摊面积不是凭空而来的，而是为整栋楼居民公共服务的客观存在体，每个购房者都不应该回避。https://p6-tt.byteimg.com/origin/pgc-image/409f1bb509694114bfb12d8b9dfc2745?from=pc
三是即便房子统一按照套内面积进行销售，也不会导致房价下降，反而会让房价在现有的价格基础上上涨。所谓羊毛出在羊身上，开发商不可能做亏本买卖，肯定要把这部分的成本转嫁到房子的单价上。比如原来单价3万每平的房子，建筑面积120平，套内面积90平，总价就是360万，现在按照套内面积来卖了，就要将单价提高到4万每平，才能保持原来的利润不变。而从重庆市取消公摊面积以后的情况看，开发商将房价分为“套内面积”和“建筑总面积”两种不同计价方式以后，房子的总价并没有发生任何改变。四是一些小区的房价之所以贵，其实主要靠的是配套设施来支撑，类似于楼高超过100米高层住宅的消防通道、避难层等场所都是不可缺少的，如果配套设施不齐全，业主的居住体验和安全系数就会大大降低，房价也会紧跟着下降。因此我们买房子并不是单纯买自己平常能够用得到的面积，其他辅助设施，小区绿化、公共停车位等配套也非常重要，所谓一分钱一分货，如果这些配套减少了，小区的品质也会降低。https://p1-tt.byteimg.com/origin/pgc-image/6fd6d6b9377b47d68f654e1c88e93050?from=pc
综上所述，如果取消公摊面积，对于房价的影响并不大，既不可能像有些人希望的那样降低房价，也不可能导致房价出现大幅上涨。这就如同大家去逛菜市场一样，你买带骨头的肉，与买被剔掉骨头的肉，单价是不可能一样的，让总价保持不变，才能让从业者有利可图。而对于早前已经买了房子的人来说，即便取消了公摊面积，也不可能获得相应的退赔。因为从以上所谈不难看出，公摊部分的建筑是必不可少的，没有人会独自承担这笔高昂的费用，再说过去的开发商转行的转行，重组的重组，根本就找不到人，即便找到人了，由于退赔的额度太大，开发商也补偿不起。https://p3-tt.byteimg.com/origin/pgc-image/a9accb8a5744412cab2249a6b43f114e?from=pc
但是取消公摊面积对于购房者来说也并非没有好处，一是如果物业费、取暖费、卫生费等能够按照套内面积来缴纳，长期来算也可以省不少钱；二是如果政策能规范统一公摊面积的标准，增加透明度和知情权，把类似于消防楼梯、电梯配套设施用房等不再纳入容积率面积中，还可以减少一部分的购房款；三是如果能在监管部门的严格督导下，向购房者公开具体的公摊内容，以及有无虚报公摊面积的嫌疑，那么对于住房制度的改革，也能起到积极的促进作用。
了解了{:A051:}{:A051:}
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