成交惨淡！这样下去，老家的房子还能买吗
虎年正式开工。今年的“返乡见闻”中，一个话题持续火爆，那就是三四线城市的返乡置业潮彻底落幕了。数据可谓一个比一个惨淡：
无锡春节期间60个在售项目中，约1/3的项目每天仅有1套成交；
绍兴、温州去化率基本上20%，而且以价换量没效果；
芜湖只有一个项目成交超过了10套，阜阳仅有三个项目在10套左右；
云南省内只有西双版纳是好的，版纳最好的项目，来访量也是全省内最高，春节期间接近200组，但也只认购了4套。
各大机构的统计结果则在宏观上印证了虎年春节返乡置业到底有多冷：
据CRIC监测，40个重点城市在春节周（2021年1月31日-2月6日）成交量仅为44.5万平方米，环比下降84%，同比下降40%，与2019年同期相比降幅也达到了13%。
据中指监测数据，2022年春节期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积与去年春节相比下降51%。
这里面，更依赖于返乡置业的三四线城市，成交量降幅尤为明显。
从不同城市来看，一线城市新房成交量增长近100%，其余城市成交均回落，而返乡置业主要发生地——三四线城市，同比跌幅超九成。
这到底是什么原因造成的？难道是“老家”的房子突然不香了？
我要指出的一个事实是，返乡置业潮的退潮，并不是在今年春节突然发生的。事实上，至少从公开报道来看，关于返乡置业退潮的消息，以及持续了几年。
但我认为，今年尤其有代表性。
一方面，今年返乡置业潮的落幕不是孤立发生的。
比如，二线城市在春节期间的交易量也下跌了50%左右。哪怕是一线城市看似接近100%的增长，但主要也是因为上海、和北京，且尤其是上海——同比上涨超300%，来带动的。
而深圳、广州，同比下跌20.3%和84.5%。
当然，这里面有偶然性因素的作用。比如，受疫情影响，春节期间的返乡人群规模有所下降，一些项目甚至春节期间未开放。
此外，当前调控背景下，购房者的观望心态加剧，出手更犹豫。
而房企“暴雷”声不断，也影响到购房者的出手积极性。
但是，更主要的原因，还是楼市的拐点确实到来了。
俗话说得好，大河涨水小河满。现在，楼市面临的窘况是，一二线城市的“大河”水位也出现了告急的迹象。如此一来，多数三四线城市、县城楼市的萎靡，也就成为必然了。
在这一点上，购房者确实不应该有侥幸心理了。
有两点主要依据。
一是人口基本面。
2021年，全国人口总量净增长只有48万人，创下数十年来的新低。有专家预测，在今年，我国或许就将迎来总人口的“零增长”。
而在全国357个城市中，已有155个城市出现了常住人口负增长，占比接近一半。
这种情况下，购房尤其是投资购房“踩坑”的几率变得越来越大。这里面，以人口流失最严重的三四线城市，特别需要警惕。
二是，过去的返乡置业潮其实在很大程度上，是建立在一二线城市和三四线城市的户籍阻隔之上的。
而近几年随着一二线城市落户门槛的普遍降低，人口往一二线集中的趋势变得更明显。至少，更多人看到了在一二线城市安家落户的希望。在这样的背景下，三四线城市“老家”的房子，自然也就变得没那么香了。
当然，考虑到不同城市的人口、产业、区位、政策、调控等的差异，一二线、三四线城市楼市的走向不能一概而论。但是，总体上，城市能级越高，房子保值力越强的规律，在今天及未来将体现得更强烈。
一句话，留给三四线城市、县城楼市的时间，真的不多了。
可以说，在缺乏人口、区位基本面支撑的低能级城市购房，只有两种情况属于例外。
一是为情怀买单，二是，确实做好了在老家“躺平”的准备。
这点楼叔也一直认为，在何处购房，不能完全以市场的逻辑来理解。
毕竟，每个人的价值观、家庭状况、需求，及未来的预期，都有很大差异，而市场价值规律只是购房者参考的因素之一。因此，到底如何选房，个人还是要结合自身条件，想清楚自己到底追求的是什么。
只不过，相对来说，一线城市，主力二线城市，从楼市长远的发展，并综合个人发展机会来说，它的相对优势，会体现得更明显。
比如，单独就一个省来说，省会城市可能永远是相对最值得信赖的。
但是，在当前，无论在哪，闭着眼买房都可以躺赢的时代，已经彻底过去。
所以结论是，返乡潮的落幕，首先是三四线城市楼市走向的一个直接信号，但归根结底，只是整个楼市拐点出现的必然结果和序曲。
当然，在某个区间，受调控政策等外部因素的影响，可能会出现“逆规律”的现象。但大的规律和方向，已经注定，只能顺应。
不夸张地说，买房，越来越成为一个技术活。
房子是用来住的，不是用来炒的。 房子是用来住的，不是用来炒的。 房子是用来住的，不是用来炒的。 房子是用来住的，不是用来炒的。 房子是用来住的，不是用来炒的。 不是投资都能买…
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