《对话房产》访北海开元世合房地产营销策划有限公司策划经理秦文杰
导语：
“安居”是中国老百姓自古以来的朴素愿望，而如今，住房问题却成为了最重要的民生问题之一。接下来《对话房产》将为您分析房地产市场的那些事，您所想了解的，也就是我们所关心的。
《对话房产》：秦经理，您好！很荣幸能邀请您接受《对话房产》的采访。对于国家出台的新“国八条”房屋调控政策，很多业外人士都不是非常了解，同时也是买房者非常关心的问题。在次，我们想请您以业内人士的专业眼光为我们做一下分析和点评。新“国八条”被评史上最严， 能否抑制过快上涨的房价？
秦经理：此次新“国八条”政策所涉及的调控面比较广，包括限购、限贷、利率、税费、土地开发监管、保障房建设计划和新建住房价格控制目标等，编织了一张严密的调控网，比去年的两次调控政策更为严厉。去年12月份全国商品房销售面积21800亿平方米，环比11月份上涨一倍，这是直接催生新国八条的因素，在新年的第一个月份出台调控政策，表明了中央对楼市的调控决心，可以基本定调2011年是调控政策年，其中最重要的调控手段是限购和约谈问责。
如果严格执行限购政策对房地产影响是巨大的，限购政策是剥离投资需求和抑制一部分刚性需求为主要手段，在短期内通过影响成交量来调控房价，政策的预期也让许多意愿购房的客户观望情绪增大，成交量大幅下滑有可能使房地产商面临资金链断裂的危机，进而通过下调房价出货拟获得资金，降价会引起市场恐慌，加上买涨不买跌的心理，市场会进入一个下行循环。
每次楼市调控失败都有种种因素，但失败的一个关键点是地方政府有无执行落实中央政策，每次调控政策的出台到地方性落实大多是种流于形式，毕竟大多地方政府财政主要来源来自房地产，大力发展房地产可以发展地方经济和保障地方财政收入，俨然房地产成为了地方的支柱产业，加上对地方官员的考核主要是看经济建设，所以地方并无太大动力去严格执行中央对楼市的调控政策。约谈问责制出台是对地方政府肆意大搞房地产建设的一个掣肘，对地方官员的考核不再仅仅看经济建设，还关注民生保障问题，保障房建设计划有没有达到？房价有没有控制在合理范围？如果没达到原定计划目标，地方官员有可能会被削官降职，这样才能很好的督促他们去落实中央制定的调控政策。
如果此两点都能严格落实到位，在一定时期内是可以抑制过快上涨的房价的，但通胀持续恶化的预期加大，会大大削弱政策的效力。去年是政策密集，重拳调控，纵观去年市场成交趋势是一个“下跌——企稳——上涨”的过程，每次成交量上涨均归功于通胀率上涨，如11月份通胀率达到全年最高点5.1%，12月份商品房成交量就翻了一倍。长期负利息，货币流动性过剩，人民币升值，大量热钱涌入，房地产发挥了资金避险，财富保值、增值的功用，以致于政府需要通过行政手段干预农产品价格，增加储备金率收缩流动性，加息控制经济过热来抑制通胀。如果今年通胀不能得到遏制，楼市调控政策将会再次兵败于通胀。
《对话房产》：新“国八条”是否能使房价回归到一个合理水平？
秦经理：房价高企的主要因素有三点，一是开发成本高，包括土地、建筑成本和开发税费；二是供需失衡；三是保障房缺失。
土地方面2010年全国城市住房计划供地270万亩，实际供应比2009年增加约80%，土地出让金额2.7万亿元，同比增逾70.4%，土地成本在加高，地价和房价是成正比关系的，地价高是推动高房价的其中一只手；因铁矿石价格上涨，导致2010年钢价上涨15.79%，作为建筑的主要成本之一，建筑成本不断推高；房地产涉及的税费种类达60多个，光税金就达到开发成本的13%左右。土地成本、建筑成本和开发税费是推高房价的黑手。
供需失衡也是造成房价居高不下的原因。高速发展的城市化进程，每年的棚户区改造和城乡二元结构的差异催生大量居住需求。目前各地政府都在加大投入搞城市化进程，将大型的、优质的配套来配套城市，而农村建设却非常缓慢，城乡差距越拉越大，城乡二元结构的差异，对城市生活的向往造成每年2000万人进城，住房需求大幅增长。而每年的实际供地均没有达到住房供地计划目标，加上囤地、缓建、捂盘等行为，造成供不应求。如此供需环境，滋生了投机的土壤，投机资本见机而入，与刚需搅动，迅速托高房价。
保障房缺失也是高房价的隐形推手。房改以后，取消分房制度，所有城市住房需求只能通过购买商品房解决，商品房迅速垄断市场，无任何类型的房子与之分庭抗礼，市场缺失话语权，一个缺失话语权的市场很容易被某些权力主导，如开发企业追求高利润，政府追求高GDP增长，投机者见利炒卖等，市场被慢慢扭曲。实际上政府未能担当应有职责，房地产是民生行业，并不能一昧追求市场调节，像香港、新加坡等国家就有政府投入建设的公屋，可以解决中底收入人群住房问题，商品房可以卖给富人，有效的解决了每个层次人群的住房分化问题。商品房隶属商品，是不需要过多的行政手段来干预的，这是反市场行为，政府需要做的只是保证保障房供应，透明保障房供应制度，分化住房人群，让中低收入人群有更多选择，真正做到以市场手段调节市场。
对于以往政策为什么不能抑制高房价，都是因为没有从根本原因入手，如今新出台的国八条，房产税试点，同样是治标不治本，在短期内看似压制需求（包括刚需）达到调控目的，但以往经历证明，市场会伺机报复，当刚需爆发的时候，市场会变本加厉反弹。
只有通过三点才可能控制房价。一是增加保障房供应，分化商品房需求；去年实际开工的590万套保障房将集中在2011年下半年供应市场，按套均50平米计算，约为3亿平米，约占2010年商品房销售量的30%，在商品房供应量不减的情况下，相当于商品房让了1/3的市场给保障房，而2011年保障房计划开工将达到1000万套，十二五计划期间都会以这个速度投入保障房建设，我们可以看出，中央正在努力解决中底收入人群住房问题。二是“保地价，限房价”，整合房地产税费；减少地王供应，取消“招、拍、挂”等价高者得的出让模式，以保底价出让土地，限制销售价格的模式取代，准许集体土地入市，让小产权房合法化，整合房地产税费，对于重叠征收税费项目予以取缔，减少房地产开发成本。三是加大乡镇建设投入，取消城乡户籍制度，优化收入分配制度，避免城乡二元结构再次拉大。以上三点做到才能真正抑制高房价。
《对话房产》：“国八条”出台对一二线城市的调控压力不言而喻，而政策对三四线城市的楼市影响有限，甚至会把部分一二线城市的需求挤向三四线城市。如此的话，今年北海和合浦的市场形势将会怎样？
秦经理：限购城市范围不断在扩大，房价过高，增涨过快的城市都在限购之列，将达到72个之多，而北海房价并不高，去年增涨基本停滞，显然并不太可能在限购之列。
在限购政策下，北海楼市风险与机会共存，风险是短期内整个大环境的恶化势必波及北海，北海楼市是外向型市场，极易受政策影响，在本地刚需不振的结构下，容易出现成交大幅萎缩；机会是通胀形势依然很严峻，去年全年通胀率3.3%，今年控制通胀率目标是4%，如今加息两次的一年期利率才3%，流动性隐忧依然存在，即使多次调整准备金率收紧流动性，但今年的通胀出现另一种方式，就是资源上涨带来的输入性通胀，这种通胀不再只是食品方面涨价，随着石油、矿石、煤炭等资源价格上涨，将会带动新一轮商品全面价格上涨，在高通胀的形势下，不动产仍然是防御通胀的最好工具之一，在限购城市失掉投资机会之后，势必会有大量资金转移到未限购城市中，包括开发资金，北海将有机会成为此轮中的开发和投资热土。
而合浦做为一个县份，受政策影响相对较小，主要原因是一次置业的客群居多，而改善型住房需求的客户受影响会较大，但这部分客群在合浦所占比重较小，所以整体影响不会很大。短期内购群会受政策预期影响而使成交量有所下滑，但强大的刚需将会继续支撑整个市场，整体来看，今年房价会保持稳定。
《对话房产》：尽管目前相应的地方版调控政策仍在陆续出台，但调控的效果已经初步呈现。据数据显示，节后一周，北京相比“新国八条”执行前一周，成交量下跌了65.6%，广州长假交易亦急速下降，市场冷到谷底，开发商打折优惠促销的消息络绎不绝。在此背景下，玫瑰庄园是否也会推出相应的优惠促销活动呢？
秦经理：早在新“国八条”出台之初，玫瑰庄园已经进入尾盘销售，加上剩余产品都是好楼层户型，价格在同区域楼盘中有较强的竞争力，所面临的销售压力不大。借清盘之际，推出“一天一套特价房”的优惠活动，也只是正常的尾盘促销活动。
合浦有强大的潜在购买力，我们长期看好这个市场，在今年5月份会推出玫瑰品牌系列项目又一力作——玫瑰御园，届时将以优秀的户型和合理的价格来回馈一直支持我们的广大客户。 别对话那些没用的东西，你就问他，玫瑰庄园什么时候交房，TMD，拖了2个多月了
我关心的是该小区是否乱收费
说那样多没有，我关心的是该小区是否乱收费！ 我们等你的回答...... 普通民众的问题不值得一答..找些官大的来问.... 等i回答。。。。。。。[ 本帖最后由 电动车100 于 2011-3-3 18:03 编辑 ] 原帖由 可爱的家乡 于 2011-3-3 13:01 发表 http://bbs.hepu123.com/images/common/back.gif
说那样多没有，我关心的是该小区是否乱收费！ [/
等你回答
[ 本帖最后由 电动车100 于 2011-3-3 18:04 编辑 ] 原帖由 疯子 于 2011-3-3 12:17 发表 http://bbs.hepu123.com/images/common/back.gif
别对话那些没用的东西，你就问他，玫瑰庄园什么时候交房，TMD，拖了2个多月了
一期正在交付中 原帖由 可爱的家乡 于 2011-3-3 13:01 发表 http://bbs.hepu123.com/images/common/back.gif
说那样多没有，我关心的是该小区是否乱收费！
我们按照《物业管理条例》标准收费，不乱收费
一期的大部分没有按时交房，开发商给个说法
一期的大部分没有按时交房，已经拖了一个月余，开发商给个说法，办证费用为什么要比其他小区多交4000元，你怎么说？
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