【楼市杂谈】开发商这些花招真是越玩越起劲了 看得我都累了!

08年算是房地产比较困难的一年，各地的成交量大跌，虽然价格总体还在上涨，但是已经没有成交量支持，我的理解是惯性的房价上涨，时间的滞后效应。

       然则就从7月开始，看空气氛逐形成气候，暴利的房地产中介炒房客部分转为急多，矛盾开始爆发，形成对峙之局。

就在这个时候，美国金融危机让全世界胆战心惊，至今似乎有愈演愈烈之势，中国也由耳闻到目睹，大批企业倒闭消息传出至看到身边人被辞退，似乎危机逐渐走到我们身边。

       10月的地方救市，仿若凄凉晚霞上衣某最后的阳光，地产还没有感受温暖却已烟消云散。知道4000000000000的抛出，从刚开始的扑簌迷离到浓雾的消散，我想房市一看到前面的黑暗。

         这40000亿，刺激大批钢铁，水泥，建筑企业，却把房产商拒在门外。

         房产如此困难，开发商不降价，不是不能，是不敢，怕雪崩，怕一泻千里，拼命的等待国家抛来一件过冬的棉袄，国家却转身而去。

        这样下去，或许几年前积累的财富要送给银行，土地低价还给国家，在建商品房要变成保障房。

        11月，国家又抛出了9000亿，仿佛转过身送来的不是棉袄，而是一块石头。

        9000亿啊，什么概念？

        我虽然看空，但是我觉得这出手太狠，我们需要房价下降，但是我们不希望看到商品房遭受灭顶之灾，开发商这几年积累财富过快，但是也为国家积累大量财富，我们希望开发商吐出过高利润，但是我们不希望他们破产，毕竟我们的房市也需要开发商。

[ 本帖最后由 望海阁 于 2011-8-26 17:56 编辑 ]

或许空说没有说服力，举个例子：

        今年上海市政府颁布的《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划》，明确今后五年，上海将按照“政府主导、市场运作、市区联手、定向供应”的原则，建设经济适用住房2000万平方米。9000亿的抛出，说明政府还要加大力度。

        今年上海保障房400万平米开工，可是今年到现在商品房销售还不到700万平米，保障房对明年的楼市要造成多大的冲击？

         希望今后两年内开发商不要大批死亡，起码要保留几家优质企业，诚然（房地产开发商，是导致我国房价持续上涨的根源之一。却在整个房地产链条中担任寄生虫和吸血鬼的角色，坐享暴利，给人们的价值取向造成了错误的引导。）但是开发商的设计能力，运作能力不是建筑商所擅长。
曾经被本报多次报道的部分楼盘合同撤销率高的情况似乎正卷土重来。昨日，记者通过“网上房地产”网站对一些在售楼盘进行查询后发现，最近一段时间，部分楼盘的合同撤销次数 （含预定）明显增高，其中一些楼盘出现了超过100%的合同撤销率。

        对此，一些开发商在接受记者采访时表示，这是交易系统不能识别逾期签约和撤销合同，错误地将购房人在签订了定金合同后逾期签约的行为视为合同撤销所致。

        尽管如此，业内人士仍然对如此高的合同撤销率表示怀疑。市房地局有关人士表示，一旦发现房地产企业存在违规操作行为，将予以查处。

[ 本帖最后由 望海阁 于 2011-8-26 17:57 编辑 ]

现象1

合同撤销与签约数出现倒挂

       在某网站上看到某楼盘5月和6月的签约次数分别为9次与14次，其合同撤销次数（含预定）也同样为9次与14次，不仅如此，最近两月，该楼盘甚至出现了合同撤销与签约数量“倒挂”的情况，7月的签约次数为7，合同撤销次数（含预定）则为13。8月的签约次数为3，而合同撤销次数 （含预定）则是4。

现象2

80%-90%的撤销率比比皆是

        同时，合同撤销率高达80%至90%的楼盘也比比皆是。如某某花园，5月和6月的合同撤销率 （含预定）高达 93.45%和99.41%;某某公寓8月的合同撤销率 （含预定）同样高达91.6%。

         随后，对一些高合同撤销率的楼盘进行查询，发现大部分楼盘的合同撤销率 （含预定）仍然偏高。某某花园 8月的合同撤销率（含预定）为84.61%;某某雅苑本月的合同撤销率（含预定）为60%;而某某花园和某某名邸的合同撤销率 （含预定）都已超过100%。

回应

交易系统统计方式缺陷逾期签约也被算成撤销

      在回应近期合同撤销率仍较高的原因时，某某花园等几个楼盘的开发商或销售商都异口同声地表示，这是交易系统不能识别逾期签约和撤销合同，错误地将购房人在签订了定金合同后逾期签约的行为视为合同撤销所致。“逾期签约的人最后其实还是买了我们的房子，只不过在网上房地产上还是被判为‘撤销’。”

        根据今年4月上海市房地资源局对本报报道所作的相关回应，合同撤销率高的楼盘多为定金合同撤销，全市所有在售楼盘定金合同撤销率约为8%，总体正常。因为其中有的是当事人约定期限较短，到期未完成签约备案，系统予以自动撤销，也有少部分是客观原因造成撤销。

质疑

怀疑开发商雇 “枪手”炒作

       尽管如此，业内人士仍然对如此高的合同撤销率表示怀疑，而开发商所说的逾期签约比例之高也令人费解。“要么就是市民对购房信心不足，要求退房，要么就是开发商内部炒作，故意制造楼盘热销的假象。”一位业内人士分析认为，在楼市人气不足的情况之下，一些开发商会雇人买下楼盘，再在适当时机“毁约”，制造火爆销售的假象。不过，监管部门难以查实买房“枪手”与开发商之间的关系，确实很难监管。

      我们需要的是便宜而优质的楼盘，这是开发商的使命。

      开发商像骡子虽然对人有伤害但是也帮了人不少忙，政府要做的是驯服它，抽几鞭子都可以，但不是一下子重伤它。

我的估计，假如今后几年保障房真要执行到位的话，房地产将会变成一个非常冷门的职业。

        保障房的开工，代表着政府在房市这个领域找到了GDP继续增长的方法，其实与以前的不同就是不再让开发商分一杯羹。

[ 本帖最后由 望海阁 于 2011-8-26 18:01 编辑 ]