迷失在十字路口的中国房价

     
      2011年的楼市注定是不平静的楼市，宏观调控一轮接着一轮。这几年很多房地产开发商赚了个盆满钵满。随着调控效果的不断显现，“这种一二手房价倒挂的现象很可能继续蔓延，现象愈演愈烈。而随着一手房价格的持续下调，继续维持价格高位的二手房市场很可能进入有价无市的状态，地产市场的实质性回调已经开始。对于当前深陷“高烧”的楼市来说，这一剂“退烧药”有望为楼市清热去火，但能否“药到病除”还需观察。

      在市场普遍预期中国经济增长依然倚重房地产的时候，中央果断出手，这本身就说明这次调控房地产市场的决心是超预期的。当前政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富，控制房价的效果当然也会比前几次房地产调控要好。如果说，此轮楼市调控的初衷只是把房价上涨过快的势头压下来、使其回归理性的话，那么，随着调控政策的不断加码，利益博弈形势的趋于明朗，调控的重点已逐步转向如何调整房地产市场的利益结构，促进房地产市场的转型升级方面了。央行近日公布的“二季度支付体系运行情况”显示，北京、上海、广东和江苏等房地产发展一线地区房地产业单位银行结算账户数量环比增速已连续五个季度低于全国平均水平，房地产调控政策对房地产发展一线地区的调控效果进一步显现。

       政策高压下逼出来的降价会不会出问题？如果此时再出台更多、更严厉的政策，可能会适得其反。眼下更值得关注的问题是，决策层对楼市调控的目标定位是什么，是把过高的房价压下来，还是从根本上解决老百姓的住房问题。如果目标仅仅是把房价压下来，使房价出现一定幅度的下降，那么出台更为严厉的调控政策也未尝不可。但是，要从根本上解决老百姓的住房问题，却不能指望下猛药式的单纯调控。因为房价急剧下降会严重影响地方政府的政绩，在政绩考核机制没有改革的情况下，地方政府不可能让房价一直低下去。如果调控政策过猛，脱离了经济发展规律，脱离了地方政府的可接受程度，那么离新一轮反弹就不远了。我们都希望房价越便宜越好，但是，若前期成交15000元/平方米的房子，现在卖10000元/平方米，我或许会高兴，但如果它一下子降到5000元/平方米，我还敢爽快下单吗？我会担心是不是开发商资金链出了问题，想迅速套现？我会想是不是建材、用料缩减，房子质量能不能过关？我还会想房子能不能按时交付？万一两三年后才出现问题，我还能不能找到当初的开发商？越想越不敢买。
   

     楼市的问题是在多种因素的共同作用下慢慢积累起来的，再严厉的政策也不可能在一夜之间解决所有问题。现在最紧迫的问题，就是要明确楼市调控的目标定位，即从根本上解决老百姓的住房问题。这就要求我们不能把眼睛老盯在房价问题上，而要把目光放到能够提供多少住房上，让高、中、低收入阶层都有条件住上适合自身条件的房屋。正因如此，对楼市的调控必须立足于两个方面：一是通过出台调控政策，让房价回归理性，并避免大起大落；二是出台科学、合理、符合国情的住房政策，有计划、有步骤地解决老百姓的住房问题。    下半年，继续实施适度宽松的货币政策，密切关注经济金融形势的发展，灵活运用多种货币政策工具，保持货币信贷适度增长。通胀预期大大减弱，但下半年仍有通胀上升的压力。央行货币政策目标已将“管理通胀预期”提升至首位，反映出在短期内央行对“调结构”态度的转变。房地产行业的调控政策何去何从，在很大程度上影响下半年中国经济。房地产调控的成败决定下一步宏观经济的成败。
    中国房地产市场中的种种问题已经非常严重，到了必须出手调控的地步。中国经济现在处在非常敏感的时期，在经济增长率逐步下行的同时，内外部的不确定性都有所增强。要观察我国未来的保障房等建设，必须关注政策；要关注未来房价走势到底如何，最重要的不是观察政策，而是关注货币发行量。尤其是房地产作为投资品的今天，货币发行与房地产业已水乳交融。外部主要是由欧债危机引起的，内部是在保持高速增长的同时还要完成非常复杂的结构转型。政策调控效果已初步显现，为了减弱“外冷”带来的不可控因素，在保持相对稳定延续性的前提下，首先要改革现行的政绩考核机制，不再让地方政府的工作只围着GDP转；二要改革财政管理体制，规范中央与地方的财权和事权，解决目前财权上收、事权下放的问题，让地方政府能够真正从“土地财政”中跳出来；第三要积极寻求解决地方债务过重的途径，帮助地方政府化解债务，否则要让地方政府从“土地财政”中跳出来也很难；第四要建立地方政府解决民本问题责任制，对在经济发展、城市建设过程中不充分考虑民生问题的地方，追究主要领导的责任。
    总之，楼市问题关键不在政策如何密集、如何严厉，而在于长期坚持、全面落实、不打折扣，并能积极按照经济规律和国情特点稳步推进。要从根本上遏制疯涨的房价，还需配套相关措施，以此确保实现楼市调控目标。不可否认房地产受到宏观政策的导向，我们看到国家希望房地产健康平稳发展，这已经很明显，不希望过热，但也不希望成为低迷的市场，这个信号是很清晰的，希望能健康平稳！！