四线城市地产存隐忧 大小城市楼市冰火两重天

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在2012年楼市“暖冬”收尾之后，2013年国内多个城市的房地产市场成交呈现“开门红”。但与此同时，在一二线核心城市楼市普遍走暖的趋势下，仍有不少三四线城市出现量价齐跌的窘境，出现了“冰火两重天”的开局。
伴随中央经济工作会议和近期住建部再度表态今年楼市调控不放松的政策信息，最近决策层有关“新型城镇化”战略方向的表述又引起了各界对房地产业的看好。有专家指出，城镇化确实会在未来给地产业带来很大机会，但城镇化并不是简单的盖房子。对于一些前期非理性发展房地产的三四线城市，目前的高库存和需求不足都说明当地楼市存在很大的风险。
新年首周各地楼市呈现“冰火两重天”
中国指数研究院的数据显示，1月上旬多个城市成交增幅超过100%，全国楼市可谓“开门红”。
在统计的40个城市中，第一周成交量同比上涨城市占九成以上，除上海、深圳、重庆、武汉外，其他重点城市均超过一倍。元旦期间，这种涨势更加明显。全国54个主要城市新建住宅签约8438套，比去年同期上涨16.8%，京沪穗深四个一线城市共签约2127套，同比上涨57.7%。
事实上，自2012年11月以来，上海、北京等全国主要城市的房地产成交就再次出现了“供销两旺”、局部区域“日光盘”热销的热闹场面。2012年已收官，尽管经历了几年来最冷清的“金九银十”，但随着成交量价双双走高，全年房地产在“暖冬”中出现“翘尾”行情。
其中，以一线城市为代表的重点城市年底“翘尾”行情量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。但与此同时，一些此前曾被业界寄予厚望的三四线城市的表现却十分低迷，呈现出“冰火两重天”的局面。
国家统计局的数据显示，去年11月70个大中城市中有53个住宅销售价格上涨，北京、上海、广州等一线城市涨幅迅猛，而房价下跌的城市中除温州外，几乎全部是丹东、呼和浩特等三线城市。
更让人担忧的是，多位业内人士表示，包括温州、贵阳、常州等不少三四线城市呈现出房地产泡沫风险加剧的趋势。有媒体报道，海南近期多个城市出现房价跳水现象。从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。
统计数据显示，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量，达到惊人的1.079亿平方米，至少需要10年才能消化。在库存消化周期上，大城市和小县市之间明显分化。库存量最少的三亚需要24个月消化，最严重的陵水需要101个月。
中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，前50强中包括41个四线城市，加上拉萨、泰安、保定、沧州等城市化水平较低、经济实力较弱、供应明显大于需求的三线城市。

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城镇化并非四线城市地产风险救命稻草
新年前后，中央经济工作会议曾提出，2013年中国还将加强房地产市场调控，住建部也明确表示，2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。
然而，值得注意的是，2012年底的十八大报告中，明确提升了“城镇化”的高度，中央经济工作会议更是将城镇化定调为“历史任务”。随着“新型城镇化”成为近期政策热词，房地产行业重新成为不少人看好的领域。
“如果按照年均一点几个百分比的城镇化率增长，保守估计有1000万人进城，以一家三口人，每家90平方米住房为例，总共需要3亿平方米的住房。”中国房地产业协会副会长朱中一表示，城镇化是发展经济的最大引擎，也是发展房地产发展的最大潜力。
在岁末年初这个特殊的市场阶段，政策表态今年继续限购与未来加快城镇化建设的同步推进，对于未来房地产市场有何影响？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从未来政策及市场面走势来讲，尽管中央经济工作会议定调还要继续加强房地产市场调控，但相比前两年调控政策的基调，政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，也明确鼓励改善型需求入市，这都将助推房地产市场“基本面”持续回升与回暖，使楼市最终出现白银十年发展期的“春天Style”。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则指出，2012年我国房地产整体平稳，但呈现出明显分化，一二线城市相对需求高，但土地供应不足，导致房价上涨；三四线城市却面临供应过剩，需求不足。
顾云昌认为，在调控初期，包括大型房企在内的投资资金开始向三四线城市转移，这些城市承载了调控压力之下的刚性需求和投资性需求的主要市场。然而，随着一二线城市楼市回暖，部分三四线城市却陆续传出了投资增长减速、潜在需求逐渐减弱等信号，这些城市的土地供应规模偏大、可供应商品房的库存较高。
“城镇化不是盖房子，而是从基础设施、生活环境、生存条件等方面进行改变。”全联房地产商会名誉会长聂梅生表示，城镇化的路还很远，不会有人住没有配套的房子的，因此，城镇化不是房地产的救命稻草，由于部分城市在房地产调控前的非理性发展，以致在连续调控后出现泡沫风险。