百万元房贷利息差十多万 房贷还款不同方式差别大

     近日，合肥“房奴”张先生状告银行因月利率计算公式有差异导致20年多还数千元房贷。张先生称，其采用等额本息还款的还款方式每月向银行支付房贷。但银行直接用“年利率/12”来计算月利率，其计算出来的利率为0.4595，比实际年利率4.5%高，这细微的差别将带来数千元的额外费用
    虽然在上述案例中，银行称，目前住房贷款的“月利率=年利率/12”的算法，是由人民银行规定的，但对于 “房奴”来说，在签订房贷合同时选择适合自己的还款方式和提前还款时间，却大有讲究。
等额本息法利息更高
    目前在市场上，银行贷款较为常见的还款方式主要有等额本息和等额本金这两种还款方式。
    以纯商业贷款100万元、贷款期限为20年来算，若采用商业贷款的基准利率，等额本金还款方式所需要支付的利息比等额本息要低15万元。
    比如，王先生以目前6.55%的基准利率向银行贷款100万元，期限为20年。那么采用等额本息的还款方式，王先生总共需要偿还约179.64万元，也就是说，20年后王先生向银行支付的利息总额为79.64万元。
    而对于王先生来说，这20年间他每月所需支付的利息额都是固定的，均为7485.20元。王先生若用等额本金还款，需要偿还的本息共165.77万元，合计支出利息约65.77万元，比等额本息还款方式节省了13.87万元。

专家提醒
        业内人士提醒，如果预计到需要提前还款，在签贷款合同前需了解其罚息金额，建议不要选择手续费比较高的银行。“提前还款的最佳时间是每个季度的月初，一般到季度末银行由于冲存款的原因，都会卡住这方面的业务。”
       值得注意的是，专家表示有两种情况不宜提前还款。
       一是签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠，这种低利率已经享受了极大的优惠，提前还款不划算；
       二是等额本金还款期已过1/3和等额本息还款已到中期的购房者，此时已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

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       等额本息，指的是将按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。

       等额本金，指的是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。开始还款金额多，以后逐渐递减。

这种复杂的账面不太会算[s:27]

我的数学是语文老师教的，不会算

平时都不算这些，银行说交多少就交多少了[s:24]

这个贴子早些时候已看过。

估计很多人上了当的，现在自己都还没搞清楚

我们都太相信银行了[s:27]

银行那些乱七八糟的什么优惠政策都把人逼疯了