牛刀：房价已经见顶 楼市将出现三阶段下跌

　13、上海不是国际化大都市。
　　14、中国一定会大量出现断供房。
　15、一定会有部分房产商卷款潜逃，留下一些对天哭的傻老百姓。地方政府有可能去擦这个屁股，有可能不擦。
　　16、房产商会破产、倒闭、解散50%以上，房产中介门店会消失80%以上
　17、房价从长期来看，一定是上涨的，但扣除通货膨胀，增值是非常少的。美国100年来，扣除CPI，每年涨3%。最近30年同样如此。英国从1965年到2004年，房价从不到4000英镑涨到14万英镑，但不要急，同期CPI上涨12倍，就是说相当于房价每年涨2.9%。其中上涨集中在19958年之后，因为1995年只比1965年涨了40%，算是CPI，房子是不断贬值的。
　　18、房价长期上涨，不代表永远上涨。短期上涨速度超过长期上涨速度，必然有下跌。日本在33年内，地价上涨100倍，随后14年下跌70%，2005年前后有所上涨，但好象日本房价最近又跌了。希望在中国房价5年之后下跌比如60%时，打算自杀的人，有人发个短信给他：房价长期来看是上涨的。

19、现在买房是做经济炮灰，是一种爱国行为。

20、用父母的钱买房，不算非常可耻，特别是父母比较有钱的话，那反而是很合理的，盲目向社会捐款是比较愚蠢的。但如果是掠夺父母数十年积蓄，是比较可耻的。试问，有几个子女在父母有重病时，会卖房为父母治病的？这和同中国父母的奴性有一关的关系。

21、当房价是家庭收入的10倍以下时，房价比较合理。这个10倍已经考虑了中国人喜欢房子的小农思想，以及父母对子女的资助等因素。

22、目前一套房子年租金一般在3%以下，而首付3成，7成贷款买房，则损失的存款利息及付出的贷款利息，约为6%。买了房，很多人都失去了创业的机会，也许在50岁，会有激情当个老板吧。目前买房，并不值得骄傲，反而是愚蠢的标志

23、炒房人、外资热钱越多的地方，楼市泡沫越大，房价下趺时会越惨。

24、开发商或炒房人的成本不是房价下跌的底限，前不久，有美国贷款机构以1美元，并倒贴1万美元抛售一套别墅，1美元难道是成本？

25、警惕对房产加税，或取消所有税收优惠的风险。比如《契税暂时条例》非常清楚地规定，契税税率是3-5%，目前是多少？炒房所得税是20%，目前一般按总价1%征收。当卖地的税收减少了，拿什么钱维持高款吃喝、买车、出国旅游的费用？

房屋租售比仍低于国际水平
　　持有人出租房屋动力不足
　　业内人士普遍认为，未来一线城市房租继续上涨的压力仍然比较大，关键原因在于租房市场的供求关系不平衡。
　　在需求端，近两年进入大城市的大学毕业生和外来人口数量不断增加，同时房价持续高企和限购政策越来越严，使很多购房者转而租房，增加了需求。
　　而在供应端，闲置房屋长期无法盘活成为租赁房源，进一步加剧了供求矛盾。
　　曾有乐观人士认为，在房地产调控持续严厉、楼市成交量较低的情况下，会有不少人把原本打算出售的房子转为出租，可以增加租赁房源。但事实上，效果并不明显，很多房主宁愿暂时空置房产，也不愿意用于出租。究其原因，有人认为房屋出租后损耗风险高，影响日后出售收益，更多人则在理性的评估房价租金比以后，放弃了出租。
　　从供给方——房产持有者的角度讲，租售比是衡量房租价格是否合理的关键指标。
　　租售比即房屋租金与房价的比值。国际上一般认为，租售比在1∶100—1∶150之间，市场是比较健康的，租金是合理可持续的。如果按照这一规律衡量，目前一线城市房租价格不仅谈不上“高”，还有很大的上涨空间。
　　“现在像北京、上海这些地方，租售比都已经低于1∶500了，这是很畸形的租售比。”张大伟说。他举例，租出一套北京市四环附近价值300万元的房子，月租金大约5000元左右，一年除去物业费、取暖费，有可能收入仅四五万元；如果房主把300万存到银行，按照年利率3%可以得到9万元左右。在租售比悬殊的情况下，很难激励房主、特别是那些并不急需资金的房主出租房子。
　　不过，也有研究者指出，用租售比衡量房租是否合理，涉及两个模糊问题。一是假定了房价是合理的。而目前一线城市房价普遍被认为偏高，也就影响到以此计算出来的房租的合理区间。二是购房者购房目的是什么。在京沪等地，不少购房者购房的一个前提是认定房价肯定会涨。对于这部分人来说，空置的房屋在未来赚取差价就足以获利丰厚，房租则变成可以忽略的一部分。
　　何况，多数国家对房主在房产持有期间征税，增加了持有成本，并且这种持有成本会随着经济发展、房价起落而变动，以此鼓励持有者出租房屋，还有不少国家对出租房屋给予税收优惠。而我国并不是这样。因此，因租售比偏低而断定当前一线城市租价并不高或仍有很大上涨空间，也嫌偏颇。
　　稳定房租需增加供给
　　应鼓励机构成为租房供应主体
　　如何缓解租房市场的供求矛盾？当前还是要在供应上做文章。通过增加供应，可以缓解租赁市场供求关系，进而稳定房租价格。
　　这两年政府大规模开工建设公租房，被认为有助于增加市场上稳定的租赁房源，缓解供求矛盾。北京从2008年开始启动公共租赁房建设，拟在“十二五”期间建100万套保障房，其中包含公租房(含廉租房)30万套。上海继去年推出的近5000套市筹公租房外，今年再推约7000套公租房。但是，由于大量公租房项目还未建成入市，以及一些城市公租房项目过于偏远、无人愿住等原因，公租房对稳定租赁市场的作用，还需要时间来体现。
　　业内人士表示，目前市场存量房源的盘活仍有难度，在租金收益率下降、房价上涨的情况下，依靠市场自行调节很难促进租赁房源增长。他认为，应通过减免个人所得税、营业税甚至奖励等方式，鼓励个人把闲置房源用于出租，盘活数量巨大的存量房。公租房则应加快建设进度，尽快入市，产生规模效应。同时完善公租房项目周边的交通、生活配套，鼓励人们申请、租住公租房。
　　“增加租房供应的思路还可以更加开阔。”清华大学房地产市场研究中心主任刘洪玉认为，除了政府建设的公租房和家庭个人出租房以外，还应鼓励更多机构出租房屋。比如住房合作社和企业等，建设一定规模的房屋专门用于出租，也可纳入政府的公租房体系，多渠道增加房源。“比如房地产公司，现在房地产公司基本都是建了房子就卖了，他要拿去出租或作为公租房就不合算。应该采取一些鼓励政策，像国外如果你出租的房子租给了政府制定的低收入家庭，就可以得到税收减免等优惠政策。要切实增加市场的租赁房源，必须鼓励民营企业等机构也参与进来。

牛刀：中国在货币战中面临完败 厮杀就要开始.今夜，黄金跌破1300美元，这实际上是给中国经济泡沫进行毁灭性打击。如果不想完败，我们必须警觉。目前的货币混战局面已经越来越对我们很不利，很多招式其实直接冲着我们而来。比方说swap，这明摆着是全球六大央行一起来对付我们，为什么我们置若罔闻呢？最近的日元、澳元、英镑等非美货币的异动，明显将我们置于非常不利的位置，我们却在继续单边升值，这不是很奇怪的现象吗？不敢贬值吧，那就更完蛋。也就是说，我们最大的软肋都暴露在国际资本的炮火之下。
　　昨天的美联储的声明明明就是冲着我们而来。其实我们也看到，美国很多经济数据都没有很好地表现，尤其是GDP和CPI都非常疲弱，只有非农数据好一点，4月份失业率降至7.4%，5月份又上升到7.6%，消费者信心指数也很微弱。消费者信心指数在美国是非常重要的，因为美国的经济主要是靠内需拉动的，消费者信心就理所当然的成为经济的晴雨表。这些数据，美联储一个也没有提，只要提这些数据就必然会打压美元指数，这是伯南克在2011年以前通常用的手法，我们记忆犹新，而本次却是出乎意料之外，直接表述要加息。这等于向国际资本市场发出号令，攻击新经济体国家的时刻来到了。否则，他没有必要提出在2014年加息。看来，老伯已经是绞尽脑汁，颇费心机了。这是很要命的，明显是冲着中国房价泡沫而来。因为伯南克以前威胁我们时就曾表述过：“适当的时候，我们将采取提高基准利率的办法打破一切泡沫。”这句话我一直记着。这次终于公开表示了。这等于提醒我们，2014年将是中国经济泡沫的破灭年，人民币将会出现大跌，房地产崩盘。他为什么有这个底气呢？这要从我们我们的外汇储备说起。我们依赖出口的主要原因，就是我们可以强制结汇。也就是说，只要是出口贸易，央行印刷基础货币给你，至于外汇由央行直接储备在美国。这种模式也是中国独创的。这等于我们的印钞权掌握在美元手里，因为我们需要美元，因为只有美元才是最好的储备货币，所以国家拼命加大外汇储备，而印出纸钞供国内需求。而纸钞他们是随便就可以印的。印钞不要紧，关键是有汇率在。多少国家最后死在汇率上，这是本书要讲的道理。只要印钞机加剧印钞，那么这个国家的货币必然贬值，除非有的国家可以动用政权的力量操纵汇率，那也没有关系，美国早就有一大批联合舰队陈兵在资本市场上，专门打击汇率操纵的国家，只是时机一定要成熟。现在的货币混战，正是国际资本操纵起来的波澜，那种天赐良机快要来了。　　有时候，市场是很容易把握的，只怕你不花心思。在美国大的方面要看奥巴马，在市场上要看伯南克，这两人的一举一动我们都要认真分析。比方说2011年末，奥巴马国情咨文，我就认真分析过，有6次提到中国，是美国历次总统国情咨文提到中国最多的一次。这也是中国历史性发生转型的时刻。这个决定因素不在我们执行什么样的政策，而是美国的政策对我们产生的影响比我们任何一次经济工作会影响都大。在这次国情咨文中，奥巴马重点提出实现美国制造业回归。并决定，在2012年撤回39%的制造业，在2013年撤回70%，2014年撤回100%。这里我当时就分析，这种制造业撤回对中国本土的影响有多大，伯南克会做出什么反应。现在发生的一切，与我当时分析几乎一摸一样。最重要一点就是，美元也要随着制造业一起回流，而且，美元回流的节奏和制造业撤回的节奏相吻合，也与美元走强的周期相近似，这真是太巧了。历史往往是这样的，一次一次重复过往的重大历史事件，只是国家不同而已。
　　在美国制造业撤完后，一场轰轰烈烈的货币混战就要展开。现在，我们正处在这场历史性的货币混战爆发的前夜。

伯南克在奥巴马国情咨文后，迅速改变策略。我当时的分析是，第一伯南克可能会选择一个时机退出QE，因为美元回流，QE就没有意义，何况，这些资本在新经济体国家已经赚饱了，也是回流的时候了；二是选择一个时间加息，用加息的手段刺破新经济体国家的泡沫，让新经济体国家全部进入衰退，那么，大量的资本为了避险只能去美国，推动美元实现王者归来。为了表示美元重新进入升值的通道，注定有一场资本市场的血战，结果如何，已经基本见分晓。美元最大的空头就是黄金，黄金的灭顶之灾已经来临。打压黄金，向市场提出一个信号，那就是：唯我独尊，顺我者昌逆我者亡。

　　厮杀就要开始，希望我们不要完败。“中国确实在依靠泡沫维持繁荣，在泡沫破裂之前，我们看到的只是繁荣，我们无法确知泡沫何时破灭，但这一天迟早要来。中国的泡沫不是依据经济金融原理来形成和维持的，而是依据权力来形成和维持的，所以，我更担心泡沫的破裂伴随着权力体制的终结。权力体制的本质是掌权者依据自己的欲望来行事，而不是根据天理来行事，掌权者可以使用全国之财力物力人力来行事，这使得这种泡沫前所未有的坚硬，显得牢不可破。但是，天理是不可为的。”这是一位有良知的网友的直言。我不相信什么天理，也不相信什么强权，我相信市场有市场铁定的法则，这种法则终将摧毁一切强权。当然，市场也相信丛林法则，那就是强者为王，弱者为寇。何况，美元正在对中国虎视眈眈已久，怎么可能无所作为？

2014年注定是个不平凡的年代。美联储已经完成整体性的完美的布局，在这整体战略推出来的时候，有两个战术在年初开始实施：一个战术是2014年1月巴塞尔3的执行，另一个是swap的2014年2月的到期。如此密集的重大的国际金融战略措施，集中在2014年年初开始，注定了2014年是不平凡的一年，尽管不是决战，但也绝对不是玩玩的。如果从战略上看，美元已经完成全球货币战略的完美布局，随着减债和全球去杠杆化，美元一步一步走强，客观上会一步一步将金砖四国推向经济大萧条大衰退的深渊。这是绞杀中国债务的第一步。
　　前面我们讲了，经济不是永动机，不可能有一个经济体的经济会永远增长，中国这一轮的房价泡沫注定只有6年时间(2010年到2014年)，那种房价万年涨，黄金十年白银十年是完全是扯淡的事，这以后十年房价都会下跌，不可能还有什么上涨，原因就是，这6年时间把所有涨价因素全部消化完毕，只有一个轰轰烈烈的金融危机才能解决问题。这场危机以后，中国面临的是一场伟大的变革，不可能任由极权主义胡作非为。这个不是趋势，而是必然。事实上，按照中国以通胀的模式来拉动经济增长来看，中国的经济的衰退从2013年就开始了，按照这个造假的数据来评估，GDP只要低于8%就表明全社会收入水平都在下降，而全社会收入水平的下降就是经济衰退的本质特征.

牛刀：中国经济已经无解 以后五十年不用建房子..　读中学的时候，我最喜欢的是老师教我们解方程式。要解一道题，不仅需要智慧，还需要遵循原则和规律，就像庖丁解牛一样，还需要工具，才能很娴熟的进行解开这道题的工作。很多网友说，你不要老是谈危机，而是要想办法化解危机。对我来说，我认为中国经济这道题已经无解，除非还有高手。

　　本次中国经济危机源于房地产，中国以后五十年不用建房子，也绝对不会缺房子，这是我从去年开始跑到长三角珠三角和内地五个省的20多个城市的观感。我去威海的乳山，银滩上25万套住宅，空空如也。整个乳山市只有60万人不到，城区已经住了30万人，很多人都有三套房子，有的更多，银滩上25万套房子根本就不可能有人住，一百年后都不可能。
　我也去过内地一个小县城，30多万人口，县城已经有20万人居住，县里到机场接我的一位领导小车司机告诉我，他本人在县城就有三套房子，县里除了留守老人基本所有家庭在县城都有房子，而县里在建的房子至少有5万套，政府在上级的要求下还建了3万套廉租房，这个廉租房在县城根本没有用。这个小小县政府已经负债43亿，一年财政收入实际只有6亿，去年书记为了提升虚报到10亿，除了吃喝根本无钱还利息。

　　北京上海深圳广州根本不用说，每个城市空置住宅至少几百万套。没有哪个城市可以告诉我，他们那里缺少住宅。为什么还要大力发展房地产，一句话，不管房子建了多少都必须要建，否则，就没有GDP，政府吃的喝的都成问题。

　　从1984年拉美房价泡沫破灭以来，中国房价泡沫是全球经济最大的泡沫，远超当年的拉美、日本等国。我从四个数据分析了中国泡沫的严重程度，一个是房价收入超过了当年的日本两倍多，国际标准是3到6倍，日本当年泡沫破灭时16倍，中国现在很多城市超过30倍；二个是租售比，日本当年是160倍，中国一线城市超过了200%；三个是空置率，国际标准6%至10%，日本当年是22%，中国有的城市达到50%，普遍超过30%；四个是住宅总值，国际标准是200%，中国房价暴涨，带来的是什么<SPAN style="“FONT-SIZE: " p 150%”< LINE-HEIGHT: 20px； 150%”住宅总值的大幅上升，已经脱离了GDP的增长。在国际上，我们来看看，中国的房地产在过去10年中也已经涨了5倍以上，2010年房地产总市值占GDP的比重大约为360%，现在已经超过380%，而美国目前只有200%左右。巴西的经济泡沫破灭时，房地产占GDP的比重为290%，日本房价泡沫破灭时，房地产占GDP的比重为310%。如此巨大的泡沫，管理层难道视而不见

　　既然已经看见，那么，问题在哪里？还能护住多久？这也是我一直在苦苦思索的问题。最近在研究经济问题时，我终于发现了资金问题，在中国这个时代，很多资金与美元有关，只要美元出逃，中国经济危机将会爆发，整个经济体系将陷入崩溃，而房地产将重回垃圾资产时代，一分钱不值。所以解中国经济危机这道题的不是我们，而是美元。

牛刀：中国房价属于终极破灭 全国各地虚假繁荣          　什么叫做终极？很简单，字面的理解就是：最后的极限。从历史的经济泡沫来看，日本是属于终极泡沫，玩完以后20年都起不来；2008年美国的房价泡沫的破灭不属于这种类型，所以四年时间不到房价依然上涨，不过，要感谢中国人的购买力，也要感谢中国政府，是他们不断放大泡沫才帮助了美国房地产的复苏。

从起源来看，日本是因为日元升值带来了大量的流动性资金，也就是国际资本蜂拥而来参与炒作日本的房价，一旦日元升值不动，外资出逃，日本从东京开始蔓延到全国各地，房价断崖式下跌，20年再也无人去搞房地产。美国是金融衍生品出现危机后导致房价泡沫的破灭，属于金融风暴，破坏性非常强，因为美元是全球储备货币，很多危害性由其他国家承担了，比方说中国，因为次贷危机影响，全球流动性枯竭，中国出口企业出现倒闭潮，房价泡沫随之破灭，见此不妙，中国举起4万亿基础货币发行的大旗，呐喊着冲进泡沫，所以美国能够顺利走出危机的影响，不像日本那样从此一蹶不振。

中国无疑是属于日本式的，人民币升值带来了大量的美元流动性资金，再加上美联储的QE释放了大量的美元到中国，一下催生了中国的流动性的泛滥，房价暴涨到无边无际；而现在美元正在出逃，中国流动性会逐渐枯竭，资产价格暴跌不可避免。美联储的QE是1月份开始执行的，中国3月份会出问题，5月份会出大问题。如果美联储在5月份宣布终止QE，中国经济泡沫的面纱就被市场无情的撕破，皇帝的新衣原来是根本就没有衣服，裸奔而已，但是，所有的人都不会说，因为他是皇帝，只有一个小孩天真无邪的揭穿了骗局。

当年日本泡沫破灭前有那些征象呢？一个是日元停止了升值，这和现在人民币的状态十分相似；一个是泡沫进乡村，到处传说农民买房子的事，就如同中国现在农民工一点辛苦钱都被泡沫绞杀一样；一个是东京资金出逃——不断传出有钱的日本人购买美国洛克菲勒大厦等等新闻，不过这些产业最后都赎回给美国人持有；一个是日本持有外汇出现暴增，从民间外汇持有量7000亿美元飙升到5万亿美元，几乎所有的民间资金都抛空了日元。这些都是终极泡沫的末日黄昏景象。

中国有一些和日本终极泡沫破灭极为相像，不同的是有两点，一点是本次泡沫是中国央行发钞，而不仅仅只是人民币的升值，这样后果更为严重，因为经济大萧条后中国的物价水平根本降不下来，人民生活将会成为大问题，因为大拆大建，不仅仅造成污染、破坏了环境，也大大减少了耕地，粮食会成为很大的问题，中国和泰国高铁换大米一定是赔本的生意；二是本次中国泡沫体现的是极为典型的官商勾结掠夺全民财富的本质，社会矛盾将会加剧。

很多人不懂为何美联储退出/QE会造成房价破灭，实际上是很简单，美元贬值周期释放美元到新兴市场套利，尤其是到中国套利巨大，看上去，前两期QE只是释放1.2万亿美元，实际上在市场产生的杠杆效应极为强大，估计在6倍以上，再加上美国制造业回归，实际上是美国产业资本回流美国，不仅仅只是过去的投资还包括巨大的投资收益一起回流，

看过阿尔卑斯山的雪崩吗？那种摧毁一切的地蹦山裂是何等的壮观。中国的金融业就像这样一座雪山，平时看不见，偶尔露峥嵘。其原因是这些年来，天朝一直凭借权利掩盖一切矛盾，出了问题是政府出面兜底，本次中城信托30亿的资金出问题，政府就赶紧去兜底，把问题推给银行。中城信托只是冰山上的一块小冰，央行就如临大敌，掩盖矛盾而不是解决矛盾，这样，中国的风险投资产品就会有恃无恐，造成更大的危机。无锡地方债务出问题，省委常委副省长就带领19家金融机构现场办公增加贷款；无锡尚德、江西赛维债务问题暴露后也是政府出面找银行以贷款兜底，这样，中国就产生了一大批僵尸企业——本该倒闭的不让倒闭；一大批僵尸银行和金融机构——一对坏账烂帐不予处理。这些危机都将在2014年开始爆发。雪崩开始，有谁能敌？

我所看见的是，不管央行在春节前如何接二连三的进行天量的逆回购，都完全无法压制利率，这就说明，央行放水完全不起作用。他们并不去检讨是什么原因，只是一错再错的往下混，混到热钱集中出逃，就完全混不下去了。任何新兴市场只要遇到热钱集中出逃，都会遇见泡沫破灭一样的结局，因为热钱出逃首先要卖掉的就是本币资产的标的——股票和房产，换成美元出逃，造成这个新兴市场的泡沫破灭——货币贬值；一再如此这般的反复蹂躏新兴市场，最后摧毁的是新兴市场的资本市场和经济基础