土地交易、抵押登记是否必须评估呢？

土地交易、抵押登记是否必须评估呢？

最近遇到几件事，第一件：二、三个朋友办理土地交易，在合浦国土局登记的时候，国土局的办事人员说，必须要进行土地评估，而且是要有备案号，朋友说，交易前均已进行了评估（双方为清楚市场价格和缴税方便，已经进行了房地产评估），但国土局办事员说，我们局里某某副局长交待了必须要评估报告，要不就办不了登记；第二件：另一个朋友抵押贷款，在办理土地抵押登记的时候，国土局的办事人员说，必须要进行土地评估，这位朋友说，银行都已经内部评估了（去年就已经过中介机构评估了，现在只是原有规模的续贷，银行内部评估都认定了，而且是土地比较大，价值过大，贷款额度较小，办理不合适，费用太高）

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办事员说，我们这里规定必须要评估报告。要不就办不了抵押登记。

　　

朋友不明白，给我诉苦说：全国各地土地交易登记都不要评估了（如邻近的北海、钦州、南宁），为什么合浦还要呢？个人与银行借贷双方都认可的土地价值，都认为不需要评估，为什么合浦国土登记机构却非要评估呢？登记机构不就是把已经出让的土地登记成冻结交易的土地吗？为什么要逼我们去评估呢？以前还指定中介结构评估，今年倒还没有这样。朋友很为难，现在生意不好做，工资等各项费用都是大涨，顾虑很多压力不小啊。然后，他又让我帮他查查法律是如何规定的，我是学法律的，但是，很久没有用了。只有上网查查

......

我查到几条：

　　

１、原来的规定收费是很早的，那个时候大部分是国有企业土地，也有要求评估的规定；

　　

２、《物权法》第十三条第一项明确规定登记机构不得要求对不动产进行评估；

原文：“第十三条　登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；……

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”

第一百七十八条　担保法与本法的规定不一致的，适用本法。

《物权法》是

2007

年颁布实施的，是最新的有关法律。

按照这个规定，登记机构不能要求评估啊。可是为什么合浦国土局还要这样违法做事呢？

[/table] ３、在《城市房地产管理法》几项制度中，有一项就是房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或作不实的申报。《城市房地产转让管理规定》第十四条规定：“房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。

房地产评估是一项中介活动，目的是向当事人提供较为合理的价格，房地产评估并不干涉当事人的民事行为。但是有少数人为了少缴有关税费，故意对成交价格进行瞒报或作不实的申报，除了使政府的税收流失外，还极易产生纠纷，不利于对当事人权益的保护。规定成交价格明显低于正常市场价格的应以评估价格作为缴纳税费的依据，有利于遏制当事人对成交价格作不实的申报。这也是税务部门管的啊，和国土局无关吧。

４、根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房 [2006]8 号），“商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值”

这个规定说明可以不评估，可以当事人协商议定啊。那么银行出具的抵押物认定书就可以了。

５、按照 《城市房地产转让管理规定》，房地产要一齐转让的。但在合浦， 一宗房地产交易中，有土地和房产，就要分开交易和评估，这也算合浦的首创了。

我把这个给朋友看，朋友的苦恼还是没有解脱。他担心给政府去说这个，把某些领导的“生财之道”全推翻了（收费天价，就算是几万元的评估额，至少每宗也要收１５００元，存在利益分成。每年２、３０００份，而且土地评估费的发票也从来不开，这个税务机关可查），很为难。

我觉得政府确实要重视这点点滴滴的“小费用”，明令禁止的收费，就一定要禁止，文件颁布之后还在乱搞的，要坚决清理。这样才能严肃法律的尊严。若政府部门都不能遵纪守法，只有教导出行贿的个人和企业家。若错了也不改，那么诚信政府也就是空谈。

我认为：依法土地交易、抵押登记机构不该要求评估！《物权法》颁布之日起，多收的费用坚决清退赔偿。这是一个勇于解决问题的态度。

以上观点，不知道是否正确，还望网友们能把这个问题的各个方面都搞清楚，让个人和企业减负，让企业轻装上阵，让企业创造更多经济效益繁荣本地经济。让有关政府部门执法办事能力提高。还一个和谐的环境给大众。

国土局要求办理土地交易、抵押登记必须要有土地评估报告，是否合理合法？ 请大家指点一二。谢谢！ [table=100%,#eeeeee]

合浦要？