时间去哪儿?飞机去哪了?其实生活中还有很多东西不知不觉离我们而去的,我们却毫无预感。比如说我们工资,我们用来买房的存款,再比如,我们买房后的钱。 面对合浦的高物价,领着一个月勉强吃得饱的工资,再看看差不多3000的均价,每每不禁黯然神伤。 合浦就是个小县城。衙门从农民手里征地的价格,是每亩6万元,即每平方米90元。建房子的商人,不能从农民手拿地,你要是直接从农民手里拿了地,衙门会整死你,不给你办一切建房子的手续.你硬要建了,即便完全按规划建,衙门也会将你建的房子作“违章建筑”,强制拆了。然后,没办法,人们只能从衙门拿地,从衙门拿地的价格,是每亩200万元,是“招拍挂”的,起拍价一般即100万。一般都会以超过200万的价格成交,如果低于此价,衙门会勒紧供应,人为制造供需紧张,将价格提上去.因此,建房者拿到的地价,按平方米算,都会高于3000元/平方.此时,地价经衙门之手,价格翻了33倍. 然后是建房,建房的利润关键点,在层数和楼的密度,官方叫“容积率”。一般小地方都是建3至7层,街宽5至10米。能建多少层,不是因为地段和城市合理需要,而是看你打点衙门的钱是多少,一般给衙门(其实就是住建部门)上贡勤快的,能建到7层以上,打点不到位的,只会批给你建3层,并且层层“严格审批”,层层在手续上卡死你。若是只批给你建三层,基本上只能保本,利润根本没有了,稍有不慎,就会亏损。而那些能建在7层以上的,基本上6层以上的利益,都会被住建规划部门的头目拿走,做房子的,只求能有6层的房子建,它们要拿走多少,全凭衙门的意志。 建房子卖,建筑成本是非常少的,像我们小地方,一般每平方米建筑造价,在350元至400元之间。但是,别以为仅止于此。但凡建筑商与业主之间,协议的价格,都会超过700元。价格翻了一倍,钱花在哪里了呢?在这里详细的说一下: 1、建设规划部门,明里收取的费用是不多的,一栋楼按600平方面积算,他们大概每栋开票收钱的数目是10万元左右。 2、但建设规划部门,下设名目繁多的“事业单位”,或者“合作部门”,即向建设规划提成的中介公司,由建设规划部门卡手续,逼迫建房人向这些中介公司纳钱。纳钱的名目有:堪测费、设计费、测量费、墙改费、评估费、白蚁费、维修费、验收费、评价费、规划费、消防费、审图费、监理费、管理费、气象费、初装费、公共设施费等等等,因为实在太多费,收条太多,难翻全,多如牛毛,只罗列上述让客官们看。这些费用每栋楼约30多万元。 3、税。税种也多如牛毛,如增值税,契税,营业税,所得税,税中税,等等,这些税目不是太多,但关键是重复收,税后税,税中税,税累税,最后我算过,每100元卖房款中,他们要以税之名,从中拿走30元以上。大家可能难理解,我解释一下,比如沙子,最原始的价格,每方是25元,但经过交通收费,环保收费,交警罚款,资源税,汽油柴油税费,运输业者交税后,价格就高达65元,被税费了40元;加上卖沙子要的利润10元,就变成了75元/立方了,再加上运费(汽车成本加司机人工费),就变成100元/立方了。此税共计60万元。 4、行贿。在中国要做房子,不行贿,立即死,衙门饿狼齐上阵,一个月即倒闭。所以不存在不行贿就做成房子的事情。做一栋房子,不向衙门饿狼行贿20万元以上,没门。 5、做房子周边设施,一栋楼得花费9万元以上至12万元。比如道路、绿化、景观、管线等等。衙门是只管收费,绝不会管公共建设的。承担此任的,只会是做房子的人,你不做,环境差,房子卖不掉。 6、卖房子中介费,此环节,要花费6万元左右。其中衙门要从中提成2万元。 到此,衙门明里暗里共从此栋楼拿走136万元。加上原来衙门从地里拿走的169万元(征6000平方毛地得3000平方净地,600*3000——1200*90元=180万——11万=169万元),此楼成本到了205万元。此楼土地花了180万元,成本到了385万元;此楼建筑花了160万元,成本到了365万元。 此栋楼总计建筑面积2400平方米,每平方米销售价2200元,得总收入528万元。然后,我们计算一下,528万元——365万元=163万元。此楼建房人得毛利163万元。 再算资金成本,建此楼前后实际花了4年时间,这4年因打点衙门,被办手续折腾了三年,建楼一年。建此楼买地花180万元,其中贷款80万元,建筑时贷款50万元周转,共230万元,其中贷款130万元。则130万元*4*9%年息=46.8万元。此时,此栋楼的利润减去资金成本,余116.2万元净利润。民间经营得利116.2万元,但衙门,黑的白的灰的手段并用,却从此栋楼中获得了利益205万元。 如果在正常的民主国家,按衙门正常收税13%计,则本地的房价应该是90元土地成本+350元建筑成本+13%税收+20%利润+9%贷款利息=745.3元/平方米(注,民主国家收税做公共服务建设,不用计公共设施费用)。 社会主义一特色, 本地小县城的房价就高达3000元/平方米,翻了三倍。而本地平均工资,不过1500元.一个月辛苦,不吃不喝不用刚好买一平米。 |