在小县城买房子就这样！买房的你，看看我们的钱去哪儿了？

     时间去哪儿？飞机去哪了？其实生活中还有很多东西不知不觉离我们而去的，我们却毫无预感。比如说我们工资，我们用来买房的存款，再比如，我们买房后的钱。

    面对合浦的高物价，领着一个月勉强吃得饱的工资，再看看差不多3000的均价，每每不禁黯然神伤。

    合浦就是个小县城。衙门从农民手里征地的价格，是每亩6万元，即每平方米90元。建房子的商人,不能从农民手拿地,你要是直接从农民手里拿了地,衙门会整死你,不给你办一切建房子的手续.你硬要建了,即便完全按规划建,衙门也会将你建的房子作“违章建筑”,强制拆了。然后，没办法，人们只能从衙门拿地，从衙门拿地的价格，是每亩200万元,是“招拍挂”的，起拍价一般即100万。一般都会以超过200万的价格成交,如果低于此价,衙门会勒紧供应,人为制造供需紧张,将价格提上去.因此,建房者拿到的地价,按平方米算,都会高于3000元/平方.此时,地价经衙门之手,价格翻了33倍.

      然后是建房，建房的利润关键点，在层数和楼的密度，官方叫“容积率”。一般小地方都是建3至7层，街宽5至10米。能建多少层，不是因为地段和城市合理需要，而是看你打点衙门的钱是多少，一般给衙门（其实就是住建部门）上贡勤快的，能建到7层以上，打点不到位的，只会批给你建3层，并且层层“严格审批”，层层在手续上卡死你。若是只批给你建三层，基本上只能保本，利润根本没有了，稍有不慎，就会亏损。而那些能建在7层以上的，基本上6层以上的利益，都会被住建规划部门的头目拿走，做房子的，只求能有6层的房子建，它们要拿走多少，全凭衙门的意志。

       建房子卖，建筑成本是非常少的，像我们小地方，一般每平方米建筑造价，在350元至400元之间。但是，别以为仅止于此。但凡建筑商与业主之间，协议的价格，都会超过700元。价格翻了一倍，钱花在哪里了呢？在这里详细的说一下：

1、建设规划部门，明里收取的费用是不多的，一栋楼按600平方面积算，他们大概每栋开票收钱的数目是10万元左右。

2、但建设规划部门，下设名目繁多的“事业单位”，或者“合作部门”，即向建设规划提成的中介公司，由建设规划部门卡手续，逼迫建房人向这些中介公司纳钱。纳钱的名目有：堪测费、设计费、测量费、墙改费、评估费、白蚁费、维修费、验收费、评价费、规划费、消防费、审图费、监理费、管理费、气象费、初装费、公共设施费等等等，因为实在太多费，收条太多，难翻全，多如牛毛，只罗列上述让客官们看。这些费用每栋楼约30多万元。

3、税。税种也多如牛毛，如增值税，契税，营业税，所得税，税中税，等等，这些税目不是太多，但关键是重复收，税后税，税中税，税累税，最后我算过，每100元卖房款中，他们要以税之名，从中拿走30元以上。大家可能难理解，我解释一下，比如沙子，最原始的价格，每方是25元，但经过交通收费，环保收费，交警罚款，资源税，汽油柴油税费，运输业者交税后，价格就高达65元，被税费了40元；加上卖沙子要的利润10元，就变成了75元/立方了，再加上运费（汽车成本加司机人工费），就变成100元/立方了。此税共计60万元。

4、行贿。在中国要做房子，不行贿，立即死，衙门饿狼齐上阵，一个月即倒闭。所以不存在不行贿就做成房子的事情。做一栋房子，不向衙门饿狼行贿20万元以上，没门。

5、做房子周边设施，一栋楼得花费9万元以上至12万元。比如道路、绿化、景观、管线等等。衙门是只管收费，绝不会管公共建设的。承担此任的，只会是做房子的人，你不做，环境差，房子卖不掉。

6、卖房子中介费，此环节，要花费6万元左右。其中衙门要从中提成2万元。

      到此，衙门明里暗里共从此栋楼拿走136万元。加上原来衙门从地里拿走的169万元（征6000平方毛地得3000平方净地，600*3000——1200*90元=180万——11万=169万元），此楼成本到了205万元。此楼土地花了180万元，成本到了385万元；此楼建筑花了160万元，成本到了365万元。

      此栋楼总计建筑面积2400平方米，每平方米销售价2200元，得总收入528万元。然后，我们计算一下，528万元——365万元=163万元。此楼建房人得毛利163万元。

      再算资金成本，建此楼前后实际花了4年时间，这4年因打点衙门，被办手续折腾了三年，建楼一年。建此楼买地花180万元，其中贷款80万元，建筑时贷款50万元周转，共230万元，其中贷款130万元。则130万元*4*9%年息=46.8万元。此时,此栋楼的利润减去资金成本,余116.2万元净利润。民间经营得利116.2万元，但衙门，黑的白的灰的手段并用，却从此栋楼中获得了利益205万元。

      如果在正常的民主国家,按衙门正常收税13%计，则本地的房价应该是90元土地成本+350元建筑成本+13%税收+20%利润+9%贷款利息=745.3元/平方米（注，民主国家收税做公共服务建设，不用计公共设施费用）。

      社会主义一特色， 本地小县城的房价就高达3000元/平方米，翻了三倍。而本地平均工资,不过1500元.一个月辛苦，不吃不喝不用刚好买一平米。

楼主应该是房地产内行资深，依目前热议的降价潮，合浦的房价有没有可能降？

这么厉害，神人[s:28]

你知道的太多了

[s:24]

你知道飞机去哪了么？[s:34]

xnchen:楼主应该是房地产内行资深，依目前热议的降价潮，合浦的房价有没有可能降？ (2014-03-17 10:24) 

不是内行，也不是资深，降价潮都是坑爹的，合浦的今年房价个人还是看涨

nasily:你知道飞机去哪了么？[s:34] (2014-03-17 15:35)

飞机在地球上，真相马航知道