购买了期房的业主在开发商没有交房以前,发生大幅度降价的,应该给老业主以补偿,这个补偿的要求是合理的,并不违背契约精神。
为什么说是合理的呢?原因很简单,我们购房者买的是期房,我们和开发商之间的合同是一种预售合同,房屋预售是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约,说穿了是购房者先垫资,给开发商造房,这种垫付的时间高达2-3年,而且开发商并不对预付房款的购房者支付任何的利息,这完全是一种不平等条约,购房者不但要承担交付房屋质量的风险,延期交付的风险、烂尾的风险、还要承担价格下跌带来的资产损失的风险,所以是非常不公平的。任何合同的权利和义务应该是对等的,这种期预售制度对购房者来说,不公平之处就是开发商利用购房者的钱建造房子,利润在预售时已经锁定,而把楼盘不可预期的风险全部转嫁给了购房者。所以,跌价的风险不应该完全应该由购房者来承担。
由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖,真正的房屋交接尚未形成。这跟商场买东西,或买卖股票是性质不同的。实物交割已经完成的情况下,跌价的损失当然是由购买者承担,但预售合同在没有房屋交接尚未形成发生跌价损失,就不应该完全由购房者承担,也许有人会说期货交易在未交割前发生损失,不也是要交易者自己承担的吗?我觉得二者性质完全是不同的,期货本来说就是一种风险投资,在投资之前交易规则已经明确告诉投资者其中的风险,而且有完善的风险管理制度,这样的话发生损失理应由投资者承担。
而房屋预售,既没有明确告之其中的风险,又没有相关的风险控制管理制度。而且购房者大多是为了自住或保值增值,并非是投机行为,所以期房预售不能同等于期货买卖。房产的预售和期货交易是性质完全不同的,所以不能把二者同等起来。 |