新政推出购房更迷惘：现在买房还是等等？买新房还是二手房？

      二套房降低了首付比例，二手房2年后就可免征营业税。重磅的新政接二连二，楼市信心恢复可期。只是，欢呼过后却迷惘。新政下的合浦楼市，反而一下子有点无所适从：要不要买大房子？要不要买二手房？买期房好还是现房好？
   
     2015年3月30日，中国房地产将铭记这个日子。
     首先是央行、住建部、银监会联合下发通知：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。公积金贷款购首套房，首付可低至20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次公积金购房首付比例可30%。
     还没从这个震撼消息中清醒过来，从财政部和国家税务总局又传出消息：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
    而三天前也就是3月27日，国土部和住建部联合下发《关于优化 2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。要求：住房供应明显偏多的，应减少甚至暂停用地供应；在建商品住房项目可适当调整户型以支持居民自住和改善性住房需求；可将商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。
    重磅的消息接二连三，中央提振房地产的态势表露无遗。这些新政对引发楼市信心刺激购房入市，无疑有着强大的正面影响作用。
     2014年9月30日，央行表示：对拥有1套住房并已还清房贷的，再买房视为首套房。而这次央行新政是：对拥有一套住房且还在还贷，可购二套房且首付可低至40%。合起来理解就是：甭管你现在是不是房奴，鼓励你购买第2套房。

      于是，只要“契税缴纳时间满两年”，就可以享受二手房新政了。按照说法，还有大把房子可以轻松入市。
      把上述新政合起来一理解：已经有1套房的，鼓励购买第2套房；或者欢迎把房子卖掉再换套更大一些的。
      如此一来，居民的住房条件就会越来越宽敞合适。这就是支持居民自住和改善性住房需求。当老百姓积极行动去买房子的时候，房地产行业自然也就火红了。
      开心了吧？高兴了吧？且慢。

      现在买房还是等等？买新房还是二手房？
      卖房子通常是按建筑面积计算的。建筑面积由公摊面积和套内面积组成。公摊面积达到20%是很平常的事情。90平方的房子，除去20%的公摊，还有72平方。但这还不是使用面积，因为还要减去房间里面管道、墙体的占地面积。于是最终，90平方米的房子可能连65平方的使用面积都达不到。所以，要想住得舒服，还真得要突破90平方，比如120平方。

       第一个问题：你想不想买大一点的房子？
      如果回答“是”，那么恭喜恭喜，你要失望了。因为以前政策规定：一个楼盘项目，70%以上的房子面积须在90平方米以下，因而大户型并不多。三天前的新政已默许取消这个70/90限制，但你想更多的选择空间，就得慢慢等着合浦今后新开工的楼盘项目。
      你愿意等吗？
      第二个问题：你想买新房还是二手房？
      估计你会鄙视，谁不想住新房？但在合浦买房，这是一个非常严肃的问题。城东城西城北大把新房，廉州大道就比较多二手房。买城西城东的新房，意味着你要慢慢等着城市配套慢慢齐全和成熟。比如说可能入住数年之后，才有可能见到教育成熟、商业现形、公园成型。而购买廉州大道的二手房，却有可能即时享受。
      因为这次新政二手房满2年就可免营业税，在合浦计算起来，二手房的性价比说不定比新房还高一些。所以，你还一心想着买新房吗？
     第三个问题：你想买现房还是期房？
     直白地说，楼市新政这么密集亮相，是因为楼市实在不妙。合浦目前在售楼盘有五十多个。多数开发商实力是足够的，但你却没法判断会不会倒霉碰到弱小的房企。那么，你想买现房，还是期房？现房价高些，期房便宜些。同样的费用，期房面积大一些，现房更加保险些。
     又是一个迷惘。
      楼市新政，肯定会在短期内大幅提升楼市信心，这是毫无疑问的。但有信心并不意味着有行动，有行动也不一会迈到你的售楼中心。所以，摆在合浦开发商面前的迫切任务，应该是关注专心，专心做好吸引购房人群的事情。如果还是坐定等客上门，估计是过了这个村就没了这个店。
     很认真地说，楼市这些密集的新政，对本地刚需用户特别有效。但对外地购房用户，未必有那么大的诱惑力。按合浦目前的楼市情形，城镇居民依然是购房主力。所以仅仅指望楼市新政是远远不够的。合浦各级政府部门，是否能够与楼市新政遥相呼应配合，目前还真的要拭目以待。

没钱买，什么政策都不关我们的事

不超过五年果断二手房！！！

有钱就新房，没钱就二手，无论在什么时候都是这个道理，钱决定行动

芝麻绿豆:有钱就新房，没钱就二手，无论在什么时候都是这个道理，钱决定行动 (2015-03-31 15:02) 

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