随着推动房地产繁荣的人口红利逐步消失,中国楼市未来几年或难以摆脱“大拐点”的命运。
最新的人口结构研究显示,90后人口总数比80后缩减了23%,00后又比90后缩减16%。25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值,并从2018年开始急速下降。
这意味着房地产市场将开始经历需求结构的改变,在未来的三到五年,楼市购买力也许就会出现严重的结构性短缺。
一方面是新增人口在减少,一方面是多地仍在加大商品房的供应。上述两大因素导致的需求失衡将成为楼市面临的最大威胁。
总有一天,中国不再有那么多的年轻人;总有一天,中国不再需要那么多的房子。
研究报告显示,目前主力购房人群为25岁-49岁,1990年的出生人口已经进入到主力购房人群中。但根据全国第六次人口普查数据,目前80后人口的总数是2.28亿,90后是1.74亿,90后人口总数比80后少23%。
同时,统计数据显示,2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人,2015年达到5.68亿人口峰值,但从2018年开始加速下滑,到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。
人口因素对房地产市场的支撑力度正在减弱,从现在来看,楼市中的需求结构已经发生改变,刚需人口开始减少。近两年,人口结构的各项指标都出现了拐点,中国劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成房地产在长周期上出现向下拐点。
以婚龄人口为例,第六次人口普查的数据显示,我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势,预计全国新结婚夫妇对数将从2013年的1350万对,逐年下滑至2020年的800万对,年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一。
在人口增速接近的情况下,年轻人比例越高,则购房需求越稳定,而且更具可持续性。从第六次人口普查数据看,几乎所有城市都出现20岁以下年轻人占比急剧减少的现象。
此外,过去20年,中国有4亿人口从农村走到城市,从小城市走到了大城市。
这一波城市化浪潮造成了中国有史以来最大的人口迁移和最大的经济版图改变,同时也带来了房价的无序快速上涨。但这样的人口红利已经消失不见。
从城镇人口看,2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人,2016年约为3.35亿峰值,之后加速下滑,到2020年、2030年分别下降到约3.14亿、2.5亿。
中国城镇化高速增长期已经过去,目前农村人口向城镇的转移总量已较为有限。同时,多数农村人口进城后的工资收入处于相对较低的水平,寄希望于城镇化拉动房地产购买力不切实际。
十年后谁会买房
如果十年后一对夫妻拥有6套房子,那么谁还会买房?
在中国人口老龄化加剧后,祖辈和父辈的房产将由第三代继承。而在计划生育制度下,大多数家庭构成都为“421”结构。即使按照祖辈父辈家庭都仅有一套房来计算,第三代年轻夫妇结婚时拥有的房产也将有6套,这使得市场上的住房供应远远大于需求。10年后中国的房子会大量地剩余,商品房供过于求,想卖都卖不掉。
从海外经验来看,当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后,房地产周期也将产生深刻变化。以日本楼市为例,后者的劳动年龄人口在1992年达到峰值,仅仅一年后房地产泡沫就开始破裂。
在这样的人口变化中,中国楼市未来的需求总量仍存疑问。目前开发商以及决策层,都在试图了解中国未来的住房需求潜力。由于此前楼市中大量投资、投机性需求的存在,造成房地产行业的非理性繁荣。但高房价使得现有的刚需人群购买力大幅减弱。
随着购房者年龄的增长,其所购房价也随之同步上升,户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。总体来看,40岁以上年龄段购房占比远低于35岁以下年龄段。十年之后,1985年之前出生的人群都已进入40岁年龄段,这一部分人的购房率也将大幅减少,这则意味着,改善型产品也将失去购买力。 |