合浦县房地产行业协会关于物业专项维修资金相关政策规定的解读

      近几年来，我县房地产业发展一直处于上升趋势，新建的商品住宅小区入住率不断增加，各个小区物业共用部位和共用设施（设备）经过几年时间的使用，现已逐渐进入维修更新阶段。为此，合浦县住房和城乡建设局于2015年2月份根据《北海市物业专项维修资金管理实施细则》的有关规定，全面开展合浦县物业专项维修资金交存、使用、监督和管理工作。目前，维修资金的交存工作已初见成效，已有部分开发商按要求缴纳维修资金。但由于宣传面不够广，还有部分开发商和业主对相关政策规定及开展这项工作的意义认识不清，存在一定的抵触情绪，给物业专项维修资金缴存带来一定阻力。
      为了更好地开展工作，保障物业共用部位和共用设施（设备）维修、更新、改造，维护广大业主的合法权益，避免物业管理过程中纠纷及群访事件等现象的发生，扩大宣传范围，加强宣传力度，人人认识到建立物业专项维修资金管理机制的重要性和必要性，合浦县房地产行业协会特在此为广大业主和开发商解读一下物业专项维修资金管理工作的相关政策。

一、什么是物业专项维修资金？合浦物业维修资金的收费标准是怎样的？
   物业专项维修资金是指业主交存的专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后物业服务合同约定以外的维修、更新、改造的资金。自2015年2月1日起，合浦县新建商品房首期物业专项维修资金交存的具体数额为物业专有部分建筑面积每平方米43元；在2015年2月1日前已办理商品房预售许可证的物业，已经交付业主使用的，按照20元/㎡的标准交存。物业专项维修资金由业主按照所拥有的建筑面积,在申请办理商品房权属登记前交存，交存的物业专项维修资金属于业主所有。

二、合浦县实施物业专项维修资金管理工作的依据是什么？
《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》、《广西壮族自治区<住宅专项维修资金管理办法>实施细则》、《北海市物业专项维修资金管理实施细则》、《合浦县住房和城乡规划建设局关于实施<北海市物业专项维修资金管理实施细则>有关事项的通知》。


三、建立物业专项维修资金管理制度的意义是什么？
物业专项维修资金是物业保修期满后，物业共用设施设备、共用部位维修和更新改造的经济基础，建立专项资金管理制度对保障住宅的安全使用，维护共用设施设备的完好性能，延长物业的使用寿命，确保物业的保值、增值和小区的和谐稳定都起着极其重要的作用。

四、物业专项维修资金是用于哪方面的资金？
物业专项维修资金是指业主交存的专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后物业服务合同约定以外的维修、更新、改造的资金。


五、物业专项维修资金由谁交存？归谁所有？
物业专项维修资金由业主按照所拥有的建筑面积交存，业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。


六、2015年合浦县新建物业首期物业专项维修资金的交存标准是如何计算的？
（一）物业专项维修资金的交存标准，由县住建局根据上年度合浦县物业建筑安装工程每平方米造价的5％计算并定期公布具体数额。
（二）经测算，2014年度合浦县物业建筑安装工程造价每平方米为850元。
（三）自2015年2月1日起，合浦县新建商品房首期物业专项维修资金交存的具体数额为物业专有部分建筑面积每平方米43元。

七、合浦县新建物业首期物业专项维修资金的交存方式及时间
（一）自2015年2月1日起，在本县申请办理商品房初始登记（简称房屋总证）的物业项目，开发建设单位应当按《合浦县物业专项维修资金交存业务流程》向物业专项维修资金管理机构即县质安站申报办理物业专项维修资金预交手续。
（二）业主在申请办理商品房权属登记前应当向开发建设单位支付物业专项维修资金，并到管理机构办理更名手续。


八、2015年2月1日前未按规定交存首期物业专项维修资金的物业如何交存？
（一）在2015年2月1日前已办理商品房预售许可证的物业，已经交付业主使用的，开发建设单位在办理商品房初始登记前以栋为单位，根据《北海市物业专项维修资金管理实施细则》第二十三条规定，每年按照建筑面积每平方米5元的标准，连续四年将首期维修资金交存至物业专项维修资金专户，即按照20元/㎡的标准交存。
（二）业主在申请办理商品房权属登记前按20元/㎡的标准向开发建设单位支付物业专项维修资金，并到管理机构办理更名手续。


九、业主大会成立前后，物业专项维修资金如何管理？
业主大会成立前，物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户，由管理机构县质安站负责代管。
业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理机构代管物业专项维修资金的，应当就下列事项进行表决：
（一）不委托管理机构代管物业专项维修资金的决议；
（二）物业专项维修资金使用管理办法及应急支取预案；
（三）委托物业专项维修资金账目管理单位的协议草案；
（四）物业专项维修资金账目管理办法；
（五）确定业主委员会主任为物业专项维修资金账目负责人的决议；
（六）其他与物业专项维修资金有关的决议事项。
以上事项经专有部分占建筑物总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，业主委员会可以持业主大会的有效决议到管理机构办理物业专项维修资金划转手续。

十、正常维修使用物业专项维修资金申请流程：
（一）由物业管理单位或相关业主提出使用方案；
（二）使用方案向相关业主公示不少于5日；
（三）相关业主签字同意；
（四）向质安站申请办理预支手续;
（五）质安站核准后，向专户管理银行发出申请拨付核定预算金额70％费用的通知;
（六）专户管理银行将不超过核定预算70％金额划转至维修单位;
（七）维修工程竣工验收合格后，经质安站核实，拨付维修费用的余额。


十一、紧急维修使用物业专项维修资金申请流程：
（一）由物业管理单位或业主委员会向质安站提出物业专项维修资金紧急维修使用申请报告;
（二）质安站派员到现场核实是否符合按紧急维修的情况申请使用维修资金;
（三）核实后及时通知专户管理银行预先拨款;
（四）维修工程竣工验收合格后，物业管理单位或业主委员会应当将核实后的维修工程决算费用清单在物业专项维修资金列支范围内公示不少于5日;
（五）公示期届满，物业管理单位或业主委员会将维修工程决算费用报质安站复核；
（六）质安站与物业管理单位或业主委员会办理结算手续。


十二、房屋所有权转让时，物业专项维修资金如何处理？
房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时转让。原业主未交存首期物业专项维修资金的，业主应当在办理房屋所有权转移登记前协商足额交存。

十三、物业专项维修资金是一次性交完吗？以后是否都不用交了吗？
物业专项维修资金不足首期交存额30%的，应当及时续交。相关业主续交后的物业专项维修资金余额不得少于首期交存金额。物业专项维修资金的续交方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。未成立业主大会续交维修资金的，由业主按照首期物业专项维修资金标准补足。


十四、物业专项维修资金是否包含在购房款里？
物业专项维修资金是指业主交存的专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后物业服务合同约定以外的维修、更新、改造的资金，属于业主所有，专户储存，所有权人决策使用，由政府监管。物业专项维修资金的性质与购房款的性质完全不同，也不应包含在购房款里。开发建设单位在出售房屋时，应当主动告知购买者关于物业专项维修资金交存的数额、时间、方式。


十五、业主每月交的物业费里是否含有物业专项维修资金？
业主已经按照规定交存物业专项维修资金的，物业服务企业不得向业主重复收取物业专项维修资金。



十六、为了使物业维修基金的管理工作顺利进行,确保物业维修基金得到合理有效的使用,促进物业管理质量的提高,减少业主的开支或损失，合浦县房地产行业协会将会积极发挥自身的桥梁作用，加大物业维修基金的宣传力度，做好各方面的协调工作，促进合浦县房地产行业和谐健康发展。


                                                           合浦县房地产行业协会              
                                                          2015年6月19日

请问作为业主，我想交公共维修基金，直接自己交到专有帐户可以吗，不想再经过开发商的手再交给县质安站。就像交电费一样，直接交给供电局，不想经过开发商的手，再交给供电局。

那请问房协会：为什么房产证在合浦那么难办？什么原因导致[s:25] [s:25] [s:25]

[s:32]  [s:33]

这个所谓的协会我本人的理解应该是个民间组织，不是什么政府行政机构，没有行政权力。如果建设局或者房管局来解释更具说服力。