物业与业主“干架”，为什么打起官司来业主多为败诉?

    最近发现好多人都在吐槽物业，其实，有人的地方就有江湖，江湖意味着利益纷争恶斗不止，这一点用来形容物业与业主间的关系似乎毫不为过。
   业主抱怨物管服务质量跟不上，物业费用途不公开等；物业方面称，物业费缴纳业主不积极，甚至拒交物业费，影响招聘高素质服务人员，更新服务设备，质量自然就会相应降低……双方各执一词，孰是孰非？


    不禁让人感叹：业主与物业漫长纠纷道路，何处是尽头？

   “我对物业服务不满能怎么办？我只能用不交物业费来平衡一下！ ”自认“有理”而长期拖欠物业费的部分业主，目前在合浦不少小区都存在。
   因为业主不交物业费，越来越多的物业公司选择通过法律手段解决，而案件最终的处理结果往往都是法院判决业主支付相应的物业费。


  对此，有相当一部分业主也曾表示出疑惑与不满。

首先，我们梳理一下业主对物业管理的认识误区：

1、认为物业管理就是扫垃圾、看大门；

2、物业管理公司就是开发商、建房单位；

3、物业管人是退休人员、下岗职工。

    业主对物业管理概念的认识误区，将物业当作是开发商提供的售后服务，不满意物业管理的服务，就拒交物业费。物业纠纷多，究其原因，就是职责划分不清，导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业管理公司，对物业管理公司产生颇多怨言，甚至拒交物业费。

   那么，究竟哪些事归物业管，哪些事不归物业管呢？

这些事是业主自己的事
　　家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事，不是物业公司的事。过去，房屋的所有权是ZF或产权单位，这些事都该ZF或产权单位管，现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）都该业主自己管。这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。另外，召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等，这些也都是全体业主的事。

这些事是开发商的事

　　保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任，与物业公司没有关系。由于新建小区的物业公司大部分隶属开发商，不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。其实，开发商将房屋卖给业主后，房屋产权属于业主而不属于开发商，是选择开发商所属的物业公司还是选择其他的物业公司，由业主通过业主大会来决定。换句话说，不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司，都不承担应由开发商承担的责任。

这些事是相关部门的事

　　指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是ZF主管部门、街道社区、辖区公安部门的事，不是物业公司的事。这些事情，有的与物业公司没有直接关系；有的物业公司有责任配合和协助相关部门工作；有的物业公司有责任监督、制止或向主管部门报告。

这些事是相关企业的事

　　业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决，也不是物业公司的事。《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。由于目前城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。因此，一方面，物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收；另一方面，供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。目前，供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外，还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价，加重了物业企业和业主的经济负担。

这些事才是物业公司的事

　　物业公司管理服务的范围有哪些？《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司应积极与有关方面反映沟通，争取使问题得到解决。要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害；另一方面，增加物业服务企业成本，也影响物业企业的经营管理和服务。

最后，提醒业主注意的是：


    下述原因不交物业费法律不支持

    ●没入住就不交物业费；

    ●未签物业合同不交物业费；

    ●对物业服务不满意不交物业费；

    ●对社区大环境不满意不交物业费；

    ●对物业公司捆绑式服务不满不交物业费；

    ●对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费。

大尾巴狼

水火不相容

个个楼盘都有难念的经