睁亮眼睛去看房子：从一则户型图的变化看合浦楼市的变迁

      合浦原先是很鄙视“（N+1）房”的户型的。2012年前的楼盘户型都是老老实实规规矩矩的，N+1房非常少见。但从2013年开始，随着南宁开发商不断进入合浦，“高赠送”、“N+1户型”就开始不断出现在合浦楼市。

   

    这是一个户型图的原始结构：2房2厅1卫1厨2阳台。客厅阳台的前面的蓝色块应该是花池，这样才能全赠送（不计入建筑面积）。两间卧室的窗户也是全赠送面积，那就意味着它不是落地飘窗。需要特别提前说明的是：按照国家规定，阳台只算一半面积，另一半算是赠送不计入建筑面积。

  注意这个阳台（图中红圈位置），阳台左边是一堵厚厚的黑色墙，这是承重墙，钢筋水泥混凝土浇筑而成。阳台的正下方（图中绿圈位置），有一个黑色的小方块，这意味着它是一个柱，有承重作用，也是钢筋水泥混凝土浇筑而成。因为有这个柱，所以这个阳台应该是封闭式的。不然的话，阳台中间有一条柱，多怪异。


    言归正传，现在我们来看看开发商是怎么处理这个户型的。



   这个方案很规矩，老老实实，依然是2房2厅1卫1厨2阳台。只是把阳台换了一个好听的名字，叫“阳光茶室”。

 但下面这个方案就截然不同了：

   这个方案是把阳台和花池合二为一，分出一半全封闭起来整成了一个房间！于是，这个户型就由“2房2厅1卫1厨2阳台”变成了“（2+1）房2厅1卫1厨2阳台”。当然，这个围出来的房间是2.8米×2.8米=7.84平方米，实在小了点，开发商也不好意思说它是卧室，图中显示的是“书房”。顺便扯一句：这个户型图画得花里胡哨，着实让人看了头晕。

      再来比较一下。原始户型图的阳台形状，是规划图纸上的结构。方案一只是把“阳台”改名成“阳光茶室”，并没有改变阳台的结构。但方案二，却将阳台切出一半围出一个房间。显然这跟规划有点背道而驰。

  方案二有擅自改变建筑结构的嫌疑。如果落实的话（也就是开发商在交房前就将阳台切成了两部分），理论上说有可能无法通过验收。但如果交房之后，再应业主请求实现方案二，那“破坏建筑”的责任就落到了业主身上。

  方案一，是开发商开始的做法。方案二，是开发商后来的主意。

  为什么开发商要将“2房2厅”换成“（2+1）房2厅”？这就扯到合浦楼市的变化了。

  合浦原先是很鄙视“（N+1）房”的户型的。2012年前的楼盘户型都是老老实实规规矩矩的，N+1房非常少见。但从2013年开始，随着南宁开发商不断进入合浦，“高赠送”、“N+1户型”就开始不断出现在合浦楼市。本来露台就是不计入建筑面积全赠送的、本来阳台就是只计算一半面积的。但在这些南宁开发商的楼盘宣传当中，直接就喊出了全赠送露台、半赠送阳台，或者直接吆喝可以把结构拉板封闭里面形成“N+1"户型。说穿了就是套路。

  此前合浦有一个楼盘，卖房子的时候信誓旦旦告诉客户，交房后可以对阳台进行封闭围房处理。但等到交房的时候，物业却警告业主不得擅自改变建筑结构——没辙，购房合同不可能出现允许业主擅自改变房屋建筑结构的内容，业主只能干瞪眼。也有一个楼盘，N+1户型，精装修。等到竣工验收时，傻眼了。因为是精装修交房，开发商直接把N+1房建成了，而这样跟规划明显不同，结构就是验收不通过。于是一直到如今，入住数年了，这个楼盘始终无法办证。

  所以，关于此类细节问题，买房时需要多看看多想想别糊里糊涂一头栽进坑里。

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