楼市陷入“买不起卖不掉”，下半年能否迎来降价潮？国家早有定论

中秋已过，天气渐渐微凉。节日的喧嚣过后，不变的仍是楼市的阵阵寒意。众所周知，“金九银十”不仅是农业丰收的季节，也是各大商家传统的销售旺季，房地产市场尤其如此。一般来说，开发商普遍会把销售的大部分任务堆积到下半年，再叠加过完9月、10月后，年底马上也快来了，所以，开发商大都会利用“金九银十”这一关键节点来冲刺业绩，而且如果往前数三五年的话，这一招往往是“屡试不爽”。但是，最近一两年，随着房地产市场进入调整期，房价只涨不跌的预期发生了转变，“金九银十”这一传统销售旺季也黯然失色，变得不似以往热闹。那么，2019年的“金九银十”会如何发展呢？到底适不适合大家买房呢？

“金九”开局如何？楼市出现“想卖卖不掉、想买买不起”的怪苗头


拿2019年上半年来看，根据开发商的业绩完成度，前10强中过半房企的目标完成率低于50%，因此业内人士早早就认为，开发商还得指望“金九银十”。不过，进入2019年下半年以来，根据易居研究院发布的统计数据显示，百强房企的销售规模续两个月出现了下滑，特别是在融资渠道不断收紧的影响下，融创、富力等房企甚至宣布暂停拿地，其他房企也纷纷调整策略，促销售和拉回款成为了房企的普遍选择，甚至有开发商开启了“全员卖房”模式。


但是，“金九”过半，开发商们忙活了半个多月的“抢收”计划所取得的效果似乎并不明显。恰恰相反，在过去这半个多月时间里，楼市已经陷入了“想卖卖不掉、想买买不起”的怪苗头。那么，为什么会出现这种“怪苗头”呢？




笔者认为，需要从买卖双方来具体分析：从卖房者的角度来看，目前全国各地降价声四起，但房价并未出现实质性的下跌，而且虽然不时有楼盘大幅降价的报道出现，但仅仅只是个例现象，对绝大多数城市来说，房价仍然属于盘整阶段。此外，对于囤房客炒房客来说，对楼市依然抱有期待，而且也不愿下调挂牌价，所以楼市并没有出现抛售潮。从买房者的角度来看，房价只涨不跌的预期发生转变，而且买涨不买跌本来就是固有心理，所以买房意愿明显下滑。当然，除了目前房价整体水平仍较高外，房贷利率上浮也增加了买房成本，一定程度上抑制了买房积极性。




今年“金九银十”还会迎来旺季吗？国家政策层面释放的信号已十分明晰


进入2019年以来，从3、4月份的“小阳春”，到5、6月份的快速“退烧”，再到7、8月份的继续降温，房地产市场整体是一个逐步降温的过程。目前可以确定的是，剩下这三个半月的时间，房地产市场依然会延续目前的态势，不会发生太大的改变。为什么这么说呢？业内人士表示，国家早有定论，目前政策释放出的信号已经十分清晰：最近三年，虽然房价有涨有跌，但调控政策始终未真正放松，而且国家多次重提“房住不炒”，调控已经趋于常态化了。


其实，与以往的限售、限购、限价等调控政策相比，你会发现，最近这大半年房地产调控政策主要在两个方面出现了明显收紧，即土地政策和信贷政策。在笔者看来，这相当于控制住了高房价的“七寸”之地。




众所周知，除传统信贷收紧以外，房地产信托、海外发债等融资渠道都受到了调控，房企普遍降低了拿地积极性，底价成交和流拍一度成为土拍市场的主要态势。此外，无论是国家明确定调不再把房地产作为短期刺激经济的手段，还是央行多次降准一一明确了推动脱虚向实的目标，又或者是银保监会不断“出手”加强对居民消费贷、透支信用卡等资金违规流入房地产行业的监管，都正在告诉我们一个事实，防范房地产领域的金融风险成为了现阶段更为重要的目标。




2019年最后4个月到底怎么走？“降价促销”现象或将扎堆出现


基于目前的房地产政策形势，房地产调控依然处于不断收紧的过程当中，所以再想回到过去的狂欢时刻，再次期待火爆的场面几乎都没有可能了。那么，“想卖卖不掉、想买买不起”的怪苗头应该如何破局呢？


笔者认为，2019年最后这三个半月的时间里，在调控不断深入、融资继续收紧的大背景下，开发商或将继续面临销售压力和回款压力，再叠加“金九银十”早已没了往日的热闹，所以接下来开发商将转而通过“现金为王、积极卖房、慎重买地”的模式来度过冬天，所以降价促销的现象或将扎堆出现。不过，值得注意的是，国家早已确定了防止房价大起大落的调控目标，目前房企预期整体比较稳定，所以主要促销方式依然会以特价房、优惠折扣等形式为主。




因此，面对这种情形，如果是自住购房需求，可以多去售楼处转转看看，往往都可以淘到高性价比的房子。毕竟，目前绝大多数开发商都有降价跑量的需求，购房者也有自住买房的需求，所以各方互让一步，或许会迎来利好双方的选择。此外，一般来说，一旦迈入2020年的门槛，房企上半年的业绩压力开始变小，到时候就不着急卖房了，优惠力度往往也会相应减小。


总而言之，判断房价走向不能脱离大环境，毕竟除了控制高房价以外，推动脱虚向实和防范金融风险是当前更为重要的调控目标，这也意味着房地产行业将向高质量发展阶段过渡，所以我们不能再用以前的老眼光来看待房地产市场了，炒房投机、营销炒作那一套早已经行不通了，认清大势、回归理性才是王道。