回迁房和商品房有什么区别？回迁房能买吗？

在日常的工作当中，小编经常会碰到一些客户在纠结回迁房到底可不可以买？回迁房和商品房有什么区别等。今天小编就给大家总结一下！

1.房子的土地性质不同。

回迁房和商品房是同一个拆迁区，但两者的性质不同。严格来说，回迁房的土地性质是划拨，商品房的土地性质是出让。

划拨土地没有使用年限，但不能抵押、转让、出租，在转让的时候需要报国土资源局同意后，再补缴土地出让金才能获得出让土地。
出让土地有使用年限，但可以自由的转让、抵押、出租，转让的时候随时可以办理，不需要国土资源局同意。

2.房价的差异。

其实不管回迁房和商品房，在挂牌交易的过程中，影响房价的因素有很多，在位置 地段 学区等配套设施相同的情况下，回迁房的价格普遍要比商品房低。

3.贷款的不同。

一般来说，回迁房的贷款难度要大于商品房。

回迁房在银行贷款的时候，大部分银行会要求客户提高首付比例，一般会比商品房多一成首付。另外，在贷款前进行住宅价值的评价，回迁房的评价一般不高，所以贷款额也不高。

商品房贷款，如果贷款人的征信和偿还能力没有问题，一般可以借给理想的金额。另外，银行一般只是商品房贷款，商品房的未来价值和涨价潜力也比回迁房高得多，处理贷款后的风险相对较小。

4.小区的差异

正常来说，在合肥，回迁房的房产证下发时间都比较长。一般都需要交房后的3-5年才可以下产证，所以等回迁房正式上市交易的时候，回迁房的确定就显现出来了，

例如 1.小区环境差，人车不分流 安全隐患大。

2.小区物业管理不到位，人员流动较大。

3.小区出租率较高，人员素质参差不齐。

还有一点，也是大家最关心的问题，就是回迁房的房屋质量和商品房哪个好？其实这问题我个人认为是没有答案的，看怎么对比了，大家也不用纠结这个问题。

二、购买回迁房的注意事项。

是否有不动产权证！是否有不动产权证！是否有不动产权证！

购买回迁住宅和商品房的最大区别是后期自己的权益是否有效保障，回迁住宅是否有房产证尤为重要。如果购买不能办理房产证的回迁住宅的话，后期不能进行户口和更名。

只有回迁协议没有用，不能得到住房管理局的认可，所以房子还是集体所有。只有持有房产证，才能正式进行过户等行为，拥有房屋的完整权益。