中国地产难觅“熊市”

       抑制融资、限购、房屋销售监管等等政府调控举措，目的是为了稳定中国住宅涨幅过快的价格。但当临近年底，各项统计数字出台后，调控的初步结果是住宅价格正在逐步恢复上涨。
        12月初，中国指数研究院发布统计结果，11月，全国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。其中，86城市价格上涨，与之前比较，10月数据是0.66%，9月为0.7%。
        与此同时，中国经济学者谢国忠也抛出楼市已经见顶，中国已经进入房地产熊市，并且将持续5年的论断。对此，本人认为这种判读对于目前的中国地产市场有失偏颇。
        首先中国的楼市与股市之间，有着明显的区别，从宏观层面上讲，股市是大众投资市场，按照网络流行的营销词汇，基本上BTC的模式。而中国楼市越发呈现的是是小众（机构）投资市场，房地产的价格早已脱离平常大众的投资承受能力，它的投资门槛日益增高，但投资人的承受能力和理性程度远超股市。因此，到目前为止，楼市的“暴跌”还未出现。
        从投资回报的水平上看，现在的普通住宅的租金回报率确实很低，普遍是2-3%的水平，有些地方甚至更低。但是，租金只是回报的一个方面，属于物业经营收益的范畴。同时，投资人还会考虑交易回报率，即投资后持有一段时间后出售产生的收益水平，在过去的年度里，中国中心城市的年均回报率非常高，20%以上的收益是很常见的。其次，资产的保值率也是一个很重要的指标，毕竟中国公众资产保值的需求很大，地产物业是重要的一个释放途径。
        每平方米的单价则不应超过两月的平均工资，只是一个理论上依据，在中国市场未必奏效。因为，中国平均工资水平差距太大（其中还有大量隐性和灰色收入无法统计），所以，高低之间差距悬殊，此时的平均值就没有多少参考价值，相反，按照大数法则，其中一些极大值出现的频率足以对地产市场产生强大的需求。
        其次，中国政府的土地财政在没有培育出新的增长点前，仍会是促进中国经济发展，稳定地方财政的主要手段。同时也是应付资本侵袭的“池塘”。根据最新外汇管理局的统计，今年10月份中国收汇结汇率为75.3%，结汇率数据说明了外部资金流入的速度正在加快。
        今年11月共有114家外资机构申请在中国设立地产公司。这至少说明了两点：一是中国地产还未饱和，部分城市仍存在供给不足，二是地产市场不同于蔬菜市场、粮油市场、股票市场，可以直接采取价格干预，因为，地产市场的价格形成，政府是主导，土地价格本来就是政府自行干预的。
       最后，中国房地产长远发展政策很难再短时间内有个明确的方向，在过程期间，房价会出现持续波动的情况，特别是在地产物业估值已经很高的条件下，这也是目前市场阶段所表现出来的基本特征。
中国住宅的商品化、市场化建设走在了西方发达国家的前列，在这方面，西方发达经济国家的住房保障政策比我们健全。
        因此，在中国住房保障体制基本完善前，地产的商品化市场不会逐步萎缩。