“房地产税”试点落地！房地产最大的变局来了！
10月23日，第十三届全国人大常委会通过了“房地产税”改革试点工作的决定。https://pic.rmb.bdstatic.com/bjh/down/57389d9643760cd9fee2d4de8b0434b6.jpeg@wm_2,t_55m+5a625Y+3L+m+meaxn+alvOW4gg==,fc_ffffff,ff_U2ltSGVp,sz_27,x_17,y_17而早在10月15日，《求是》杂志发表重要文章《扎实推动共同富裕》。
在“加强对高收入的规范和调节”一章中，高层提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。“房地产税”的落地信号空前绝后。中国房地产最大变局或将到来，背后的逻辑也更耐人寻味。https://pic.rmb.bdstatic.com/bjh/down/95df21cc0d1a8a4491b91aaa55368e9c.jpeg@wm_2,t_55m+5a625Y+3L+m+meaxn+alvOW4gg==,fc_ffffff,ff_U2ltSGVp,sz_23,x_15,y_15征收范围
此次落地的“房地产税”，征收对象是谁？
决议指出：试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。居住用和非居住用的各类房地产。居住用：商品住宅、商住公寓、福利住宅、小产权房。非居住用：商铺、写字楼。
可以看到，此次的房地产税的立法与改革，除去农村住房外，意图将各类房地产纳入税征收范围。
为什么排除农村住房？长期以来，农村宅基地及房产只能在集体内部流动，不允许上市交易。有关部门多次重申：严格禁止城里人下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。既不具备投资价值，再加上农民收入微薄征收房产税有违“共同富裕”原则，所以农村自然被排除在房产税征收条件之外。其实早在1986年，房产税就出现了。其是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。简单来说，过去房产税的征收对象只有一个——经营性房屋。住宅一直都属于免征之列。而此次在非居住用条件不变的情况下，我们可以得出结论：此次房产税的立法与改革，征税对象重点就在于增加了居住用房地产，也就是住宅。https://pic.rmb.bdstatic.com/bjh/down/b51c9fbf30c5c5b9a4b5e1acc585d592.jpeg@wm_2,t_55m+5a625Y+3L+m+meaxn+alvOW4gg==,fc_ffffff,ff_U2ltSGVp,sz_23,x_15,y_15征收标准
那么此次房地产税的征收标准，会是什么样的？小编认为，有两种可能——设置一定的免征面积或者按套征收。过去，上海房产税征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房，税率只有0.4%和0.6%；重庆征税对象虽包括存量房，但只针对高档住房，且只对主城征收，税率分别为5%、1%、1.2%。
可以看到，以往的房产税征收普遍存在征收范围窄、税率偏低的特点。
此次的房地产税，不同于10年前上海、重庆的房产税征收，免征面积在人均60平方米的概率很大。美国1%-2%的税率很值得参考，为了避免征税过高对城市产生过大的波动，1%的税率可能性更高。按套征收，举个简单的例子，一家四口，第一套房子免征，第二套征1%，第三套征2%，第四套征5%。也就是说，房子越多，税率越高。
据官方透露，此次房地产税可能会按照评估值征收。也就是说，住宅大概率将会按照房价进行征收。如果是1%的税率，1000万估值的房产，一年就要交10万，10年就是100万。
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第一个吃“螃蟹”的城市，会是谁呢？尽管官方没有具体表明，但社会各界呼声最高的，是先行示范区的深圳、共同富裕示范区的浙江以及正在打造自由贸易港的海南。
https://pic.rmb.bdstatic.com/bjh/down/834a45e9905c58a58e217bf112f9a2ac.jpeg@wm_2,t_55m+5a625Y+3L+m+meaxn+alvOW4gg==,fc_ffffff,ff_U2ltSGVp,sz_27,x_17,y_172021年5月，上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南这六座城市的相关负责人，都赴北京参加了财政部、国家税务总局、住建部等主管部门在北京召开的房地产税座谈会。
https://pic.rmb.bdstatic.com/bjh/down/16fea944a9299e5c1e4f9352ef89813e.jpeg@wm_2,t_55m+5a625Y+3L+m+meaxn+alvOW4gg==,fc_ffffff,ff_U2ltSGVp,sz_27,x_17,y_17再结合这几坐城市的房价收入比、政策优势与经济实力，其成为房产税试点前线城市并不奇怪。人口总量和增量决定了对城市住房的基础需求，也是开证房地产税的必要条件。而排在第一梯队和第二梯队的10个城市——杭州、深圳、广州、宁波、成都、长沙、重庆、郑州、西安、厦门，或许对房地产税试点的愿望会更加迫切。
在小编看来，近年来房价上涨过快、人口流入多、高档房销售火爆的热点城市，最有可能是试点城市。https://pic.rmb.bdstatic.com/bjh/down/f75dda7cf1b96808534ef1a9c58bad1e.jpeg@wm_2,t_55m+5a625Y+3L+m+meaxn+alvOW4gg==,fc_ffffff,ff_U2ltSGVp,sz_23,x_15,y_15推广时间
先试点，再立法，一贯是房地产税推进的时间逻辑。
而此次房地产税的试点期限为5年，有何寓意？缓解房地产的内部阻力。
此次的房地产税，对于普通住房来说，征税痛感很低；而真正税感最痛的，则是那些持有多套房、总房价高的炒房客们。目的很明确，调节收入差距，实现共同富裕。
试点已来临，立法与推广何时确定？官方的态度是视房地产税试点进展而定，但结合各方面规划来看，推进房地产税立法最有可能在十四五时期（2025年之前）完成。
房地产的黄金时代已经过去了，房地产税的到来，终将打开中国房地产新的篇章。作为中国住房商品化改革以来的最大变局，房地产税终于开始发力——打破财政体制改革的桎梏，实现共同富裕。
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